Tại hội thảo phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ ở TP.HCM sáng 27/2, nhiều doanh nghiệp nêu lên những khó khăn của việc làm mô hình nhà ở giá rẻ ở TP.HCM. Nếu làm không khéo và không có sự hỗ trợ từ nhiều phía, dễ hình thành một khu ổ chuột mới ở đô thị.

Nhà ở 100 triệu đồng ở TP.HCM nếu xây không khéo sẽ có thể thành “khu ổ chuột”. Ảnh: Tiến Tuấn.

Dễ mà không dễ

Ý kiến của hầu hết doanh nghiệp tại hội thảo cho rằng mô hình của Bình Dương đưa ra giá nhà ở 100 triệu đồng là dựa trên quỹ đất ưu đãi và sẵn hạ tầng. Điều này kéo chi phí ban đầu xuống thấp. Còn tại TP.HCM, quỹ đất ưu đãi hiện tại không có. Chỉ riêng giá thành xây dựng đã lên đến 9 triệu đồng/m2 trở lên. Do đó, nhà ở giá 100 triệu đồng là không thể.

“Kể cả là nhà ở dạng nhỏ chỉ 20 triệu đồng/m2 thì cũng không thể bảo đảm mức giá thấp. Nếu làm không khéo, những khu nhà ở không có tiện ích, lụp xụp sẽ trở thành các khu ổ chuột”, đại diện một doanh nghiệp nói.

Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng giám đốc Công ty Đất Lành đề xuất nhà ở giá 200-300 triệu đồng ở vùng ven là hợp lý hơn. Ông kiến nghị thành phố nên hỗ trợ quy hoạch, giảm lãi vay ngân hàng.

“Một căn hộ 20 m2 và dự phòng 10 m2 cho người dân tự làm vật liệu nhẹ là hợp lý. Nếu chính quyền đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật thì giá bán có thể kéo xuống 5 triệu đồng/m2, với diện tích 20-30 m2 thì giá khoảng 100-150 triệu đồng như Bình Dương đã làm”, ông bày tỏ.

Tuy nhiên, Bí thư Thành ủy TP.HCM Đinh La Thăng phản biện lại ý kiến này. Ông cho rằng: “Cho dù đây là nhà ở xã hội thì cư dân phải được hưởng tiện ích tốt nhất có thể. Việc giảm giá thành là phải dựa trên việc áp dụng các kỹ thuật mới, tính toán tiết chế giá thành ban đầu. Chứ anh giảm diện tích thì còn gì là giá rẻ”.

Theo ông Thăng, nếu có quyết tâm làm thì cần tích hợp nhiều đơn vị liên quan. Ví dụ như công ty xi măng cam kết hạ giá 300.000 đồng/tấn để làm nhà ở xã hội. Tất cả doanh nghiệp đồng lòng hạ giá, mức lãi phù hợp thì sẽ làm được. Sắt thép giảm bao nhiêu %, thiết bị vệ sinh giảm bao nhiêu… sẽ tính ra được một giá hợp lý. Điều này hoàn toàn có thể làm được…

Tuy nhiên, ông Vũ Xuân Quang, chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, đơn vị chuyên nhà ở xã hội cho biết tỷ suất đầu tư ở TP.HCM rất khó kéo xuống dưới 12 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp đã nghiên cứu rất nhiều mô hình ở các nước, ngay cả việc tham khảo hàng triệu căn hộ 30 m2 ở Thái Lan, Singapore… cũng khó khả thi.

“Chương trình nhà ở giá rẻ tại Việt Nam là chủ trương đúng, nhưng còn thiếu tính thực tế rất nhiều”, ông Quang nói.

Ông Quang nêu rõ quy định mỗi địa phương dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhưng phân bổ như thế nào, giá giao đất ra sao chưa quy định. Quy chuẩn xây dựng nhà xã hội cũng chưa rõ ràng, cụ thể. DN đang áp dụng theo suy luận chứ không phải văn bản chính thức.

Tương tự, khung giá cũng chưa quy định, cũng chỉ là giá tạm tính, cần sớm luật hóa việc phát triển nhà ở giá rẻ thì DN mới có khung pháp lý để thực hiện.

Ngoài việc xác định giá là một bất cập, vấn đề lâu nay là cơ chế chính sách hỗ trợ vẫn chưa hoàn thiện, thậm chí là gây cản trở. Theo các doanh nghiệp, hai vấn đề này là yếu tố cốt lõi để phát triển mô hình này nếu chưa giải quyết được thì việc làm nhà giá rẻ tưởng dễ mà không dễ.

Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Quân, trong khi các dự án cao cấp có diện tích hàng trăm ha thì phê duyệt dự án cực nhanh, nhưng với một dự án 36,5 ha của ông đã nhiều năm qua vẫn còn loay hoay ở khâu lấy ý kiến sở ngành.

Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc công ty Lê Thành – cho biết để thực hiện được một dự án giá rẻ mất đến hơn 5 năm thủ tục, cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp không còn.

Cần phải xây dựng thị trường nhà giá rẻ

Muốn thúc đẩy mô hình nhà giá rẻ, các chủ đầu tư cho rằng cần phải xây dựng được thị trường riêng biệt cho loại hình nhà ở này. Muốn như vậy, tất cả các bên tham gia vào thị trường (chính quyền, doanh nghiệp, khách hàng) cần thể hiện sự chuyên nghiệp.

Đại diện của Công ty địa ốc Đại Quang Minh cho biết đến nay, việc làm nhà giá rẻ chỉ là ngã rẽ của hầu hết doanh nghiệp khi thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng. Nếu muốn phát triển thị trường này, các chủ đầu tư cần phải nhận thức rõ việc làm nhà giá rẻ là một ý định nghiêm túc. Theo đại diện này, đây mới là điều kiện để hoàn thiện và phát triển thị trường một cách bền vững.

“Chúng ta cũng sẽ hình thành thị trường nhà ở xã hội, có thể được chuyển nhượng tự do chứ không nên bó buộc theo quy định sau 5 năm mới được bán. Làm sao bán nhà ở xã hội cho đúng đối tượng và người dân có quyền chuyển nhượng nếu có điều kiện đổi nhà khác lớn hơn, từ đó hình thành thị trường, mới có thể phát triển nhà ở xã hội được”, ông Đinh La Thăng nói.

Tuy nhiên để thị trường vận hành được cần có cái nhìn đúng đắn của khách hàng, vì đây là đối tượng quyết định sự thành bại.

Ông Bùi Hữu Nghĩa chia sẻ một thời gian dài vừa qua người muốn mua nhà không tin tưởng về chất lượng của nhà ở giá rẻ. Có thể trước đây nhiều khu nhà tái định cư có chất lượng chưa đảm bảo đã khiến họ thiếu cảm tình. Tuy nhiên, khách hàng cần nhận thức đúng và không nên đánh đồng nhà ở xã hội và nhà tái định cư trước đây để thúc đẩy thi trường này phát triển.

Qua phản ánh của doanh nghiệp, Bí thư thành ủy Đinh La Thăng nêu ý kiến doanh nghiệp cần cho biết làm cái gì, chính quyền làm gì để có thể làm được nhà ở xã hội giá rẻ mà chất lượng như nhà thương mại. “Các bên cần ngồi lại với Sở ngành để làm sao rút ngắn thủ tục tối đa 6 tháng phải làm xong thủ tục”, ông nói.