Nghe tin đất Củ Chi đang “sốt”, anh P.Quang (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) tìm về khu vực này để đầu tư. Theo một môi giới tên Dũng, từ mức giá vài trăm triệu hồi 2017, nay những lô đất nền dự án khoảng 80-100 m2 ở đây đã dao động quanh vùng giá 1,5-1,7 tỷ đồng.

“Vài năm nữa Củ Chi lên thẳng thành phố, cùng với các hạ tầng giao thông như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, mở rộng Quốc lộ 22…, tầm tiền này chắc chắn không mua nổi, nên mua sớm thời điểm này là hợp lý nhất. Đất đang ‘sốt’ lắm rồi”, môi giới này nói với anh Quang.

Thực hư sốt đất

Theo chân Dũng, anh P.Quang đến xem hai dự án Bình Mỹ Riverside (xã Bình Mỹ) và Diamond City (xã Tân Thạnh Tây). Hàng trăm lô đất tại đây đều đã có chủ từ mấy năm trước nhưng đến nay chỉ lác đác vài căn nhà được xây lên.

“Dũng nói ‘giao dịch sôi động’ nhưng tôi thấy còn im ắng lắm. Thậm chí có môi giới dựng dù và bàn ghế ngay tại dự án nhưng cũng không thấy nhà đầu tư nào đến hỏi. Tôi tự hỏi đầu tư bây giờ thì bao giờ mới thực sự có lãi?”, anh Quang chia sẻ.

Môi giới dựng dù, đặt bàn ghế chờ tiếp khách nhưng không ai quan tâm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Anh Tuấn, nhân viên một sàn giao dịch bất động sản trên đường Võ Văn Bích (xã Bình Mỹ) cho biết lượng khách quan tâm tăng mạnh từ đầu tháng 3, sau những thông tin tích cực về quy hoạch và kêu gọi đầu tư ở đây. Mỗi ngày, anh tiếp xúc thêm khoảng 7-10 nhà đầu tư mới, bên cạnh chăm sóc những vị khách cũ. Dù vậy, tỷ lệ “chốt đơn” không cao.

“Những người có ý định đầu cơ đã gom đất từ mấy năm trước, còn nhà đầu tư thực sự không còn quá ‘mặn mà’, vì giá đất nền dự án chưa có pháp lý giờ đã lên đến 15-17 triệu đồng/m2, đất thổ cư thì ngang ngửa 50 triệu đồng/m2. Hầu như gần đây tôi chỉ bán được cho những người đang làm việc ở TP.HCM muốn mua nhà để ở”, anh Tuấn cho biết.

Dữ liệu từ Chợ Tốt Nhà cho thấy các chỉ số quan tâm và lượng liên lạc để thực hiện giao dịch dành cho 2 loại hình đất nền dự án và đất nông nghiệp trên trang đều tăng nhanh trong tháng 3.

Dù vậy, nhìn chung cả nguồn cung lẫn lượng cầu và giá cả đất nền tại Củ Chi trong những tháng đầu năm chưa có nhiều biến động so với giai đoạn cuối năm 2021, khi thị trường bùng nổ sau giãn cách xã hội.

Nhu cầu mua đất thực tế ở Củ Chi và Hóc Môn chỉ nhích tăng nhẹ ngay sau thông tin lên thành phố, sau đó nhanh chóng ổn định trở lại, theo Chợ Tốt Nhà. Ảnh: Quỳnh Danh.

Diễn biến tương tự cũng xảy ra ở Hóc Môn. Với thông tin Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước 2025, cùng sự cộng hưởng từ việc thị trường trở lại sau giãn cách, lượng tin rao bán đất đai khu vực này trên chuyên trang Chợ Tốt Nhà tăng mạnh, lần lượt tăng 300-500% trong tháng 11-12/2021 so với tháng 10/2021.

Bước sang năm nay, nguồn cung có xu hướng chững lại, cho đến khi tăng nhẹ vào tháng 3. Trong khi đó, tỷ lệ liên lạc vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định xuyên suốt từ tháng 10/2021 đến nay, với mức tăng trung bình 10%/tháng, không có dấu hiệu sốt đất.

Điều đáng nói, khi tìm kiếm đất nền trên các chợ địa ốc trực tuyến, hầu hết giỏ hàng là đất nền trong các dự án vướng pháp lý đã lâu. Cơn “sốt đất” hiện tại trở thành cơ hội để những nhà đầu tư chưa có sổ “thoát hàng”, còn môi giới cũng tranh thủ kiếm chác.

Những dự án đất nền bị bỏ hoang suốt nhiều năm nay được rao bán sang tay trở lại theo cơn “sốt đất” được môi giới “vẽ ra”. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Giá đất Hóc Môn hiện tại còn thấp hơn giai đoạn ‘sốt’ năm 2018, khi đó những lô đất ở khu dân cư Hoàng Hải này (xã bà Điểm – PV) lên đến 20 triệu đồng/m2, chứ không phải 16-17 triệu đồng/m2 như bây giờ. Phải đến khi nào hạ tầng giao thông khu vực Hóc Môn được cải thiện hoàn toàn, may ra đất đai mới có giá trị cao hơn nhiều được”, ông Bình, một người dân tại xã Bà Điểm, đồng thời làm môi giới lâu năm tại đây chia sẻ.

Ghi nhận của Zing tại một số phòng công chứng ở Củ Chi lẫn Hóc Môn đều cho thấy lượng người dân tìm đến không có sự tăng trưởng đột biến. Đại diện các văn phòng đăng ký đất đai 2 huyện này còn thừa nhận bất chấp các thông tin trên thị trường, thực tế giao dịch thành công vẫn khá ít.

Hạ tầng có xứng tầm?

Theo khảo sát của Zing, những lô đất nền dự án đang được rao với giá 1,5-1,7 tỷ đồng, thậm chí hơn 2 tỷ đồng cho diện tích 100 m2 này đều nằm trong những con hẻm heo hút, thưa thớt cư dân. Nhiều con đường dẫn vào đã xuống cấp nghiêm trọng với không ít ổ gà, càng trở nên nhếch nhác khi mưa xuống.

Còn những tuyến đường được các môi giới cho rằng đang “hút” khách như DT9, DT8, Võ Văn Bích lại nhỏ hẹp, thường xuyên xảy ra kẹt xe khi lượng lớn xe tải trọng lớn lưu thông về phía các khu công nghiệp.

Đường dẫn vào một dự án đất nền quy mô lớn ở Hóc Môn xuống cấp. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dọc những con đường này đều treo bảng rao bán đất với giá thấp. Tuy nhiên khi liên hệ, những người tự xưng là chủ đất hoặc môi giới lại cho biết đã bán lô đất đó và giới thiệu những lô khác giá cao hơn nhiều. Đa số đây là những khu đất chưa có sổ, được sang tên bằng hình thức vi bằng hoặc giấy viết tay.

Thậm chí, tình trạng quảng cáo bán đất Củ Chi, Hóc Môn nhưng chở đi xem đất ở các tỉnh khác như Bình Dương, Tây Ninh… cũng không thiếu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhiều đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã lợi dụng thông tin từ các cuộc họp để trục lợi, làm “loạn” giá đất ở Củ Chi, Hóc Môn.

Những người có ý định mua đất lúc này phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, đừng để tiền mất tật mang.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

“Cũng phải thừa nhận hạ tầng giao thông tốt hay việc thúc đẩy phát triển ở khu vực nào thì giá đất ở đó tăng theo, dù vậy người mua cần cân nhắc bởi không phải khu vực nào cũng phù hợp quy hoạch.

Nếu chọn đúng khu vực phát triển dân cư sẽ được lợi nhưng nếu gặp phải khu vực quy hoạch công viên cây xanh hay đường sá thì chắc chắn người mua lãnh đủ, còn cò hay đầu nậu hưởng lợi.

Chúng tôi đã cảnh báo nhưng nhiều người vẫn ‘liều’, nhắm mắt mua đất giá cao rồi không bán được. Những người có ý định mua đất lúc này phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, đừng để tiền mất tật mang”, ông Châu nói.