Sau khi thông tin về đoàn lãnh đạo tỉnh Bình Phước đến huyện Hớn Quản khảo sát vị trí lập dự án xây dựng sân bay lưỡng dụng với quy mô 500 ha được công bố vào ngày 19/2, các nhóm môi giới từ nhiều tỉnh thành nắm bắt và tập trung về hai xã An Khương và Tân Lợi huyện Hớn Quản tạo nên cơn “sốt đất” chóng vánh tại đây.

Liên quan đến sự việc này, Zing đã trao đổi với Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam về câu chuyện “sốt đất” cục bộ khi có những thông tin mới về quy hoạch, đầu tư phát triển hạ tầng tại nhiều địa phương.

Sân bay Téc Ních là câu chuyện 20 năm

Nhìn nhận về sân bay nội địa ở Bình Phước, TS Sử Ngọc Khương đánh giá dự án này nếu đi vào triển khai cũng không phải là “cây đũa thần” giúp GDP của tỉnh tăng trưởng trong một thời gian ngắn.

“Giả định nếu có thể làm được sân bay, từ lúc trình, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, được phê duyệt, kêu gọi vốn để triển khai đã mất từ 5-7 năm. Quá trình xây dựng dự án cũng cần thêm 3-5 năm. Ngoài ra, để dự án vận hành và trở thành một nơi thu hút các nhà đầu tư về là 5-10 năm nữa. Chính vì vậy, tiềm năng của sân bay Téc Ních mà chúng ta đang nói đến là câu chuyện trong 20 năm”, ông nhấn mạnh.

Theo ông, từ giai đoạn 2007-2009, khi có bất kỳ tin tức về quy hoạch, tín dụng… có tác động đến nền kinh tế đều gây ra những thông tin đồn thổi làm tăng giá bất động sản. Các thông tin này có thể tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến bất động sản.

Trong những năm gần đây, ở thị trường phía Nam, các dự án như sân bay Long Thành, các đường cao tốc, Vành đai 3… được triển khai bỗng trở thành thông tin đẩy giá đất tăng lên.

“Tuy nhiên, để thị trường diễn biến đúng như kỳ vọng lại cần một thời gian rất dài. Chúng ta cần phải nhớ đến câu chuyện ở Nhơn Trạch cách đây hơn 10 năm”, TS Khương nói.

Chính vì vậy, ở góc độ đầu tư, chuyên gia này cho rằng nhà đầu tư cần có sự lựa chọn về thông tin và có những đánh giá khách quan về thị trường. Những người không có đầy đủ thông tin, nhận thức và kinh nghiệm về cách giá trị tài sản tăng sẽ hứng chịu nhiều rủi ro trong đầu tư.

Nhà đầu tư lướt sóng gặp rất nhiều rủi ro trong những cơn sốt đất cục bộ. Ảnh: Quỳnh Danh.

Rủi ro của các nhà đầu tư lướt sóng là khả năng tăng giá của thị trường không giống như họ kỳ vọng, từ đó dẫn đến gánh nặng khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

“Những người mua đất trong cơn sốt đất chóng vánh diễn ra ở Bình Phước vừa qua với đòn bẩy tài chính lớn đang “ngồi trên lửa” bởi đây là cơn sốt ngắn hạn và cục bộ, để giá đất đi lên còn cần thời gian rất dài. Tâm lý bầy đàn đã dẫn dắt quyết định của họ, đây là một điều rất nguy hiểm trong đầu tư. Đặc biệt với hệ thống tài chính, tiền tệ của ngân hàng, việc các nhà đầu tư vay nhiều nhưng không có khả năng chi trả sẽ có tác động rất xấu đến nền kinh tế”, vị này phân tích.

Sốt đất dẫn đến nhiều hệ lụy xã hội

Nhấn mạnh về tình trạng một số chủ đất tại Hớn Quản bán đất trồng cao su cho các nhà đầu cơ bất động sản, ông Sử Ngọc Khương cho biết rất nhiều người đầu tư theo thế hệ với phương diện khai thác sản xuất nhựa mủ cao su và giá trị gia tăng của nó trong tương lai. Do đó, đất trồng cây cao su tăng giá nhờ vào lợi ích kinh tế mà cây cao su tạo ra tùy theo độ tuổi, giống cây và khả năng khai thác.

Giám đốc cấp cao của Savills đánh giá việc người dân địa phương bán đất sản xuất lấy tiền nhưng không có khả năng quản lý tài chính tốt sẽ dẫn đến hệ quả tiêu cực như sinh ra các tệ nạn, mất trật tự an ninh, y tế, giáo dục, từ đó trở thành gánh nặng cho xã hội.

Dẫn chứng với một lô đất trồng cao su 3 ha trong cơn sốt được hỏi mua với giá khoảng 20 tỷ đồng, ông nhìn nhận đây là một số tiền rất lớn đối với bà con nông dân.

Hớn Quản là huyện có nền kinh tế nông nghiệp, đời sống kinh tế của người dân phụ thuộc vào cây cao su, cây điều. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Với tư duy đơn giản, dành một phần tiền để mua nhà, mua xe, còn lại gửi tiết kiệm ngân hàng lấy lãi, người dân rất dễ mắc phải sai lầm trong quản lý tài chính. Với một gia đình 4-5 người con, nếu mỗi người được chia 4-5 tỷ đồng từ việc bán đất không phải là câu chuyện phát triển kinh tế ổn định”, vị chuyên gia bình luận.

Một câu chuyện khác về bản ngã con người là “nhàn cư vi bất thiện”. Người dân cần tỉnh táo để hiểu rằng giá trị gia tăng cho xã hội là nhờ vào sức lao động của con người. Đây là câu chuyện không mới, tạo ra sự lệch lạc trong cuộc sống, trong nhận thức về giá trị của đồng tiền và nhận thức về giá trị của sức lao động.

Quay lại câu chuyện trước đây ở sông Thị Vải, dòng sông bị ô nhiễm, người dân không có công ăn việc làm bỗng vướng vào các tệ nạn như cờ bạc, rượu chè.

“Đây là minh chứng rõ ràng của người dân khi họ mất đi tư liệu sản xuất như đất đai, cây giống… để tạo ra sản phẩm cho xã hội mà chỉ dựa vào các giá trị họ được hưởng từ việc bán đất. Nếu có giá trị thặng dư từ đất, họ sẽ có một nguồn thu nhập ổn định, bền vững”, ông nói thêm.

Do đó, ông Khương nhấn mạnh, khi giá đất bị thổi lên cao, cần có sự tham gia của các nhà quản lý trong việc đưa ra bài toán quy hoạch rõ ràng; tuyên truyền, quản lý và vận động sát sao đối với người dân địa phương để họ tránh bị tác động bởi thị trường làm thay đổi nhận thức trong phát triển kinh tế lâu dài.

Những khoảng chết về tài chính

Tuy nhiên, TS Sử Ngọc Khương cho biết cũng có một nhóm các nhà đầu tư sẽ quyết định cách đầu tư của mình. Đối với các nhà đầu tư trung và dài hạn, họ sẽ nhìn về tiềm năng trong tương lai của giao thương, kinh tế, cơ sở hạ tầng, hiệp định thương mại quốc tế tác động đến sản xuất công nghiệp và đầu tư theo một cách khác với đòn bẩy tài chính khác.

“Ở góc độ đầu tư, đây là một phương án hợp lý, tuy nhiên ở góc độ vĩ mô, thực tế chúng ta đang có những khoảng chết về mặt tài chính ở đó, không tạo ra những giá trị gia tăng cho xã hội. Nền kinh tế quốc gia không phát triển dựa trên việc mua bán, đầu tư bất động sản sau đó bỏ không và chờ giá trị trường lên. Chúng ta cần tạo ra những giá trị gia tăng từ miếng đất đó. Một miếng đất bỏ trống đến 10 năm sau vẫn là miếng đất đó, nó không tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội”, ông Khương nói.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, để một khu dân cư thu hút người về sinh sống đông đúc phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố mà ở đó, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ ở đây là bài toán kinh tế đô thị, đặc biệt quan trọng là phải có công việc chất lượng với thu nhập tốt cho người dân. Đây là yếu tố chính thúc đẩy sự di dân cơ học chứ không phải thông tin về những dự án hạ tầng mới.

Chuyên gia cho rằng sự thuận lợi về giao thông không phải yếu tố lớn nhất để tạo nên sự tăng trưởng rõ rệt cho nền kinh tế địa phương. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Chúng ta đã chứng kiến thực tế của nhiều tỉnh thành với các sân bay cấp tỉnh mà khu vực lân cận mất đến hàng chục năm để phát triển. Ví dụ, sân bay Phù Cát, cách TP Quy nhơn 25 km nhưng sự thuận lợi về giao thông không phải yếu tố lớn nhất để tạo nên sự tăng trưởng rõ rệt cho nền kinh tế địa phương. Hay đối với những thành phố như Nha Trang, Đà Nẵng… dự án sân bay không phải yếu tố quyết định để biến Nha Trang thành ‘thành phố du lịch’, hoặc giúp Đà Nẵng trở thành ‘thành phố đáng sống nhất”, ông Khương dẫn chứng.

Chính vì vậy, ông cho rằng để đưa dự án đi vào thực tiễn, Bình Phước cần cân nhắc rất nhiều về hiệu quả đầu tư và thuận lợi cho người dân trong đi lại, hoạt động kinh doanh, buôn bán trong dài hạn.