Theo người dân, chuyên gia, mức lãi suất ưu đãi 8,2% mua nhà ở xã hội vẫn rất cao so với mức thu nhập. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tiết kiệm được hơn 200 triệu đồng sau 4 năm đi làm với mức lương khoảng 10-12 triệu đồng/tháng tại một doanh nghiệp dệt may ở quận Bình Tân (TP.HCM), chị Nguyễn Thị Thanh, 35 tuổi quê Hà Tĩnh cho biết rất muốn được vay thêm tiền để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.

“Tuy nhiên, mức lãi suất hơn 8% với tôi là quá cao bởi số tiền còn lại sau khi trừ các khoản chi tiêu hàng tháng sẽ không đủ để trả tiền gốc lẫn lãi. Chưa kể thời gian cho vay ưu đãi cũng chỉ đến 5 năm”, chị nói với Zing.

Bắt đầu từ 1/4, người dân thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay mua nhà ở xã hội có thể đến 4 ngân hàng thương mại Nhà nước để thực hiện thủ tục vay với lãi suất 8,2%/năm. Tuy nhiên, trên thực tế người dân, chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá mức lãi suất ưu đãi này vẫn rất cao so với mức thu nhập, chi trả của đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Lãi suất ưu đãi vẫn cao

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tính toán hiện nay mức giá nhà ở xã hội dao động khoảng 16-22 triệu đồng/m2. Theo đó, với diện tích khoảng 25-70 m2/căn thì một căn nhà ở xã hội sẽ rơi vào khoảng 650 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng.

“Với nhóm đối tượng đủ tiêu chuẩn về thu nhập để được mua nhà ở xã hội (không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên) thì việc tích lũy được 30-50% giá trị căn nhà và vay thêm 50-70% như người mua nhà ở thương mại thông thường là bài toán khó”, ông đánh giá.

Lấy ví dụ một người có nhu cầu mua nhà ở xã hội muốn vay 520 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 8,2% trong 5 năm đầu và lãi suất thả nổi 15 năm sau. Ông Kiên tính toán, người này sẽ phải 5,8 triệu đồng (2,2 triệu tiền gốc và 3,6 triệu tiền lãi) ở tháng đầu tiên trong thời hạn 5 năm đầu. Tháng cuối cùng trong thời hạn 5 năm đầu, người mua nhà sẽ đóng 4,9 triệu đồng (2,2 triệu tiền gốc và 2,7 triệu tiền lãi).

“Sau 5 năm, số tiền nợ gốc của người này đã trả là 132 triệu đồng, còn lại 388 triệu đồng. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại (11-14%/năm tùy ngân hàng), số tiền tháng đầu tiên trong thời hạn 15 năm còn lại, người vay phải đóng khoảng 5,8-6,8 triệu đồng, sau đó giảm dần cho các tháng sau”, ông lấy ví dụ.

Theo ông, lương cơ bản của công nhân Việt Nam năm 2023 dao động trong khoảng 4,8-5,3 triệu đồng/tháng, tăng ca đều rơi vào khoảng 8-10 triệu đồng/tháng.

“Hay lương cơ bản của giáo viên khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (thâm niên 5-7 năm) và 7-8 triệu đồng/tháng (thâm niên 10-15 năm). Với mức lương như vậy rất khó đáp ứng điều kiện vay mua nhà của ngân hàng”, vị chuyên gia đánh giá.

Căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội ở Đà Nẵng có 2 phòng ngủ, tổng diện tích 53,6 m2 giá 783 triệu đồng. Ảnh: Đoàn Nguyên.

Ông Kiên nhìn nhận nếu tổng thu nhập của 2 vợ chồng không quá 20 triệu/tháng, thì dù có chính sách hỗ trợ như thế nào cũng không thể sở hữu nhà ở.

Tương tự, ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng lãi suất ưu đãi 8,2% với người mua nhà ở xã hội vẫn rất cao so với mức thu nhập thực của người công nhân, người lao động thu nhập thấp.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng nhận thấy với quy định áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài, như Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

Theo ông, sau khi hết thời gian ưu đãi, người mua nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại bình thường. Đây sẽ là “gánh nặng” cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động. “Do đó đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét để xây dựng hoàn thiện cơ chế này hợp lý hơn”, ông Châu đề xuất.

“Hạ lãi suất xuống 4,8-5% sẽ phù hợp hơn”

Trao đổi với Zing, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group cũng thừa nhận liên quan đến gói tín dụng thương mại 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, chủ đầu tư có dự án đủ pháp lý cho rằng mang tính chất khả thi. “Tuy nhiên, với dự án chưa đủ pháp lý hoặc hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện thì khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi này”, ông nói.

Với đối tượng được vay mua nhà ở xã hội, ông Thắng cho rằng mức lãi suất này quá cao so với thu nhập của người được mua nhà ở xã hội, bởi thu nhập của họ phải dưới 11 triệu đồng/tháng.

“Với người có mức thu nhập 11 triệu đồng/tháng trở xuống ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM thì rất khó mua được nhà ở xã hội. Do đó, mức lãi suất phù hợp với người mua là khoảng 4,8-5% và cố định trong vòng 20 năm là phù hợp”, vị chuyên gia đánh giá.

Lãi suất cho vay 8,2%/năm ưu đãi mua nhà ở xã hội là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp. Ảnh: Trương Khởi.

Tuy nhiên, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng đây là gói tín dụng thương mại ưu đãi từ nguồn vốn của hệ thống ngân hàng thương mại.

Theo ông, trong thời điểm khó khăn, “được hỗ trợ bao nhiêu là quý bấy nhiêu” còn muốn giảm thấp hơn nữa thì rất khó vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp, phải huy động vốn cho vay phục vụ nhiều đối tượng khác.

“Giảm 1,5-2% lãi suất so với thị trường là nỗ lực chung của ngân hàng thương mại cùng với doanh nghiệp để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội”, ông nói với Zing.

Về dài hạn, vị chuyên gia này cho rằng cần có chương trình hoặc quỹ phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đứng đầu quản lý giống mô hình của Singapore và Hàn Quốc mới đảm bảo thị trường phát triển bền vững.

Nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc pháp lý

Ông Lê Thành Trung, Tổng giám đốc một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cho các chủ đầu tư cho biết quy định biên lợi nhuận cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là 10% có nhiều rủi ro bởi yếu tố lạm phát, nguồn vốn, nguồn cung…

“Bởi nếu gặp vướng về mặt pháp lý, sản phẩm của doanh nghiệp sẽ không thể thanh khoản nhanh và theo đó biên lợi nhuận 10% gần như không có, thậm chí nhiều doanh nghiệp lợi nhuận âm”, ông nhìn nhận.

Cần có nhiều chính sách hơn để tháo gỡ quy trình thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Việc giới hạn một số đối tượng mua nhà ở xã hội cũng khiến doanh nghiệp gặp khó. Theo đó, ông Trung cho rằng nên mở rộng đối tượng được mua loại hình nhà ở này.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết điểm nghẽn cơ bản cần xử lý hiện nay là pháp lý của dự án. “Cần có nhiều chính sách hơn để tháo gỡ quy trình thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội”, ông nói.

Theo ông, trong thời điểm này, nhà ở xã hội là sản phẩm cần thiết để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Đồng thời việc đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở này sẽ góp phần kích hoạt chỉ số giao dịch trên thị trường bất động sản tốt hơn.