Tiết kiệm được 1,5 tỷ đồng, anh Quang Khánh (43 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) dự định mua một căn hộ chung cư trong năm nay. Tuy nhiên, sau nhiều lần “nâng lên, hạ xuống”, phân vân lựa chọn, anh vẫn chưa đưa ra quyết định cuối cùng.

“Điều băn khoăn nhất là lãi suất ngân hàng vẫn còn quá cao so với khả năng chi trả của gia đình tôi. Nhiều dự án cũng gặp khó khăn pháp lý nên nguồn cung không nhiều”, anh Khánh cho biết.

Trong khi đó, ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn trong tình trạng khó về cả nguồn vốn và pháp lý. Từ đó khiến nguồn cung trên thị trường ngày càng hạn chế.

Các chuyên gia cho rằng cả người mua nhà và doanh nghiệp đều ở tình cảnh khó như nhau vào lúc này. Nếu giải quyết được những điểm nghẽn như tín dụng, lãi suất ngân hàng, pháp lý dự án… thị trường sẽ sôi động hơn khi người mua, người bán gặp nhau.

Cả doanh nghiệp và khách hàng đều khó tiếp cận vốn ngân hàng

“Bất động sản là một tài sản lớn nên mọi người thường phải vay thêm vốn ngân hàng. Tôi đi khảo sát thì hầu hết ngân hàng áp dụng mức lãi 12-14%/năm. Như vậy là rất cao so với thu nhập của gia đình ở thời điểm hiện tại”, chị Thu Hương (quận Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ.

Trao đổi với Tri Thức Trực Tuyến, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group, cho biết từ cuối tháng 6, lãi suất cho vay bất động sản đã “hạ nhiệt”. Một số ngân hàng trong nhóm Big4 có lãi suất cho vay ưu đãi trong năm đầu ở mức dưới 10%/năm (dao động khoảng 9,2-9,8%/năm) và có xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Lãi suất ngân hàng tuy đã giảm nhưng vẫn ở mức cao. Ảnh: Hoàng Hà.

“Tuy nhiên, dù có giảm nhưng lãi suất vẫn ở mức khá cao, nhất là ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần. Mức lãi suất cho vay của các đơn vị này dao động khoảng 12-14%/năm”, ông Võ Hồng Thắng chia sẻ.

Dù có giảm nhưng lãi suất vẫn ở mức khá cao, nhất là ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần. Mức lãi suất cho vay của các đơn vị này dao động khoảng 12-14%/năm.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group.

Vị này cũng cho rằng việc thẩm định hồ sơ vay, khả năng chi trả gốc lãi có phần gắt gao hơn do ngân hàng tăng cường kiểm soát, quản trị nợ xấu liên quan đến địa ốc.

“Các ngân hàng xét duyệt hồ sơ dễ thì lãi suất lại quá cao, ở mức 14-15%/năm. Con số này nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều khách hàng”, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R, chia sẻ với Tri Thức Trực Tuyến.

Vị chuyên gia này còn cho biết riêng với mảng nhà ở xã hội, gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng lại là nguồn huy động từ ngân hàng thương mại. Vì vậy, mức lãi suất lên đến 8,2% với thời hạn trả trong 5 năm. Theo ước tính, người lao động phải đạt mức lương trên 20 triệu đồng/tháng mới có thể đáp ứng được tiêu chí này.

“Tôi cho rằng giai đoạn này lãi suất đã có nhiều ưu đãi hơn so với quý II. Tuy nhiên, tình hình hiện tại vẫn chưa thực sự đứng về phía người mua nhà có nhu cầu ở thực”, ông Trần Vũ nhận định.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản lại gặp vấn đề tương tự về việc tiếp cận tín dụng ngân hàng. Từ nửa cuối năm 2022 đến nay, các ngân hàng áp dụng điều kiện vay ngặt nghèo hơn, tài sản đảm bảo, thời gian giải ngân lâu hơn, khiến doanh nghiệp bất động sản đã khó lại càng thêm khó tiếp cận vốn ngân hàng.

Một số doanh nghiệp cho biết hiện tại hồ sơ thủ tục vay vốn đã phức tạp hơn trước rất nhiều. Ngân hàng thường yêu cầu các báo cáo tài chính, kế hoạch kinh doanh trong khoảng 6-12 tháng trong khâu làm hồ sơ kinh doanh, trước kia chỉ yêu cầu trong 3-6 tháng. Một số ngành nghề kinh doanh không còn được vay dễ dàng nữa vì được coi là ngành có biến động cao, đặc biệt là ngành bất động sản. Đó là chưa kể đến yêu cầu số lượng tài sản đảm bảo khắt khe hơn trước.

Số tiền được giải ngân cũng giảm hơn so với trước, bởi một số ngân hàng cho vay theo tỷ lệ với doanh thu. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về thị trường trong quý I và II nên doanh thu sụt giảm mạnh. Từ đó khiến việc tiếp cận vốn ngân hàng lại càng thêm khó.

Bài toán pháp lý làm thiếu hụt nguồn cung

Một trong những cái khó nữa của cả doanh nghiệp và khách hàng là yếu tố pháp lý. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, vấn đề pháp lý chiếm tới 70% trong tổng số các vướng mắc của doanh nghiệp địa ốc.

Căn cứ vào tình hình thực tế, ông Võ Hồng Thắng đánh giá rằng thị trường gần đây đã có những chuyển biến tích cực sau Nghị quyết 33 về việc tháo gỡ và thúc đẩy ngành bất động sản.

Các vướng mắc pháp lý đang khiến nhiều dự án rơi vào cảnh “đắp chiếu” trong nhiều năm. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Nỗ lực này được xem là một động thái tích cực đối với thị trường. Tuy nhiên, đây vẫn là một công cuộc mang tính dài hơi, cần nhiều thời gian và khó có thể phát huy hiệu quả tức thì trong ngắn hạn”, ông Võ Hồng Thắng bình luận.

Vị giám đốc đến từ DKRA Group nhận định việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi người mua nhà và tạo ra môi trường đầu tư an toàn. Các dự án “ma” từ đó sẽ bị giảm thiểu, nhiều dự án bị trì trệ nhiều năm cũng sẽ được khơi thông, tránh gây lãng phí cho các địa phương.

Tuy nhiên, ông Trần Vũ cho rằng các tháo gỡ gần đây mới chỉ giải quyết được phần ngọn. Các dự án vướng mắc đang tồn tại nhiều lý do khác nhau, tập trung chủ yếu ở việc giải tỏa đền bù, chồng chéo thủ tục, huy động vốn trái phép, sử dụng vốn sai mục đích…

“Chúng ta phải chờ đến kỳ họp Quốc hội cuối năm vào tháng 10 tới để 3 luật gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được thông qua. Trong tương lai, Quốc hội sẽ tiếp tục thông qua các sửa đổi về Luật Đấu giá tài sản. Khi những bộ luật trên có hiệu lực, các địa phương sẽ có cơ sở để mạnh tay tháo gỡ hơn”, ông Trần Vũ khẳng định.

Về phía khách hàng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng khó khăn về pháp lý sẽ khiến nguồn cung trên thị trường giảm sút, khách hàng khó tiếp cận các sản phẩm bất động sản hơn. Thậm chí, nhiều người lo lắng về tình trạng pháp lý của một số dự án của các chủ đầu tư không uy tín. Vì vậy, họ trở nên e dè hơn trong việc mua bất động sản.

“Do tiếp cận tín dụng khó khăn và lo ngại về pháp lý nên nhiều người vẫn chưa thể an cư, mặc dù đây là thời điểm tốt nhất để sở hữu nhà ở. Nếu tình hình được cải thiện vào cuối năm nay, tỷ lệ hấp thụ của thị trường sẽ tăng lên”, ông Trần Vũ cho biết.

Với những khó khăn trên, các chuyên gia đánh giá doanh nghiệp sẽ bước vào vòng luẩn quẩn, pháp lý vướng mắc thì khó có thể vay vốn ngân hàng, khi không có vốn thì lại càng thêm khó khăn để phát triển dự án. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cần thiết ban hành một số gói tín dụng; giãn, hoãn nợ nhằm hỗ trợ thị trường trong thời điểm “dầu sôi, lửa bỏng”, nhưng nếu dự án không được gỡ vướng pháp lý, thì doanh nghiệp cũng không thể nào đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng các doanh nghiệp hiện rất cần “thuốc” là dự án được gỡ vướng và tiền thật, để phục hồi hoạt động, chứ không phải chỉ chuyển “nợ xấu” từ thời điểm này sang thời điểm khác. Do đó, cần rà soát, phân loại từng doanh nghiệp để có “thuốc đặc trị” riêng.

Cụ thể, đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”, cần khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm; ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực và đặc biệt lưu ý những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản yếu hoặc hết năng lực triển khai dự án nhưng dự án đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý, cần tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, tạo cơ hội cho chủ đầu tư kết nối với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc mua bán – sáp nhập.