Tỷ lệ văn phòng trống tại khu vực trung tâm TP.HCM ở mức thấp. Ảnh: Chí Hùng.

Do khó khăn về mặt kinh tế, nhiều khách thuê tại TP.HCM đã chuyển từ văn phòng hạng A sang hạng B. Điều này khiến nhiều chủ tòa nhà cao cấp cũ “đau đầu” trong việc giữ chân khách hàng cũ và tìm kiếm người thuê mới, báo cáo thị trường quý II của JLL Việt Nam cho biết.

Cuộc đua giành thị phần tại TP.HCM

Trong quý II, diện tích hấp thụ thuần đối với văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt 596 m2, chủ yếu đến từ các giao dịch di dời và gia hạn.

Các khách thuê từ ngành ngân hàng, tài chính, tiêu dùng nhanh (FMCG) dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm trong phân khúc này. Đây đều là các đơn vị có yêu cầu cao về chất lượng, dịch vụ và vị trí văn phòng.

Bên cạnh đó, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm đã giảm xuống mức 5,3%. Con số này là kết quả của việc sức cầu ổn định trong bối cảnh nguồn cung hiện hữu khan hiếm.

Các văn phòng hạng A đạt đủ tiêu chí xanh nhận được sự quan tâm lớn của các doanh nghiệp quốc tế. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang bắt đầu sôi động hơn với sự gia nhập sắp tới của dự án The Nexus (quận 1) – tòa nhà văn phòng đầu tiên ở Việt Nam đạt hai chứng nhận xanh toàn cầu. Hiện dự án này đang được hoàn thiện và dự kiến ra mắt thị trường vào tháng 11 năm nay.

Bên cạnh đó, các tòa nhà hạng A ở khu vực Thủ Thiêm như The METT, The Hallmark cùng với tòa nhà E.town 6 ở quận Tân Bình (cụm văn phòng phía bắc TP.HCM) cũng đã bước vào giai đoạn hoàn thiện và đang tiến hành chào thuê sớm. Đây sẽ là các đối thủ đáng gờm, cạnh tranh với các tòa nhà hiện hữu ở khu vực trung tâm.

Đối diện với sự gia tăng của nguồn cung mới, thị trường văn phòng hạng A đang chịu áp lực cạnh tranh lớn, đặc biệt là với các tòa nhà lâu đời. Để đối phó với tình trạng trên, các chủ đầu tư dự kiến duy trì mức giá thuê ổn định. Do đó, chi phí thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm đang giữ vững ở mức 48,6 USD/m2/tháng trong quý II.

Trong tương lai gần, các tòa nhà văn phòng đạt các chứng nhận tiêu chuẩn xanh sẽ tiếp tục là yếu tố trọng tâm trong cuộc đua thu hút khách thuê, đặc biệt đối với các tòa nhà hạng A mới.

JLL Việt Nam

Không chỉ vậy, giá thuê văn phòng hạng A+ tại khu vực trung tâm tiếp tục dẫn đầu thị trường với mức chi phí khoảng 60,7 USD/m2/tháng, tăng 3,1% theo năm.

Hiện phân khúc này đang tiếp tục dẫn đầu hiệu suất cho thuê trên thị trường nhờ vào tỷ lệ trống thấp kỷ lục trong khi nhu cầu tăng cao.

“Trong tương lai gần, các tòa nhà văn phòng đạt các chứng nhận tiêu chuẩn xanh sẽ tiếp tục là yếu tố trọng tâm trong cuộc đua thu hút khách thuê, đặc biệt đối với các tòa nhà hạng A mới”, báo cáo của JLL Việt Nam nhận định.

Giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 được dự báo sẽ chứng kiến một cuộc cạnh tranh lớn đến từ làn sóng các dự án sắp ra mắt. Nhu cầu mặt bằng chất lượng cao theo tiêu chuẩn hạng A quốc tế dự kiến tiếp tục có xu hướng tăng. Trong khi đó, các tòa nhà cũ hiện hữu sẽ tiếp tục giữ chân khách thuê bằng chính sách giá cạnh tranh.

Bức tranh trái chiều ở Hà Nội

Thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt 7.298 m2, tăng 6,7% theo quý nhưng vẫn suy giảm 27,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đánh giá của JLL Việt Nam, các chính sách giãn ngày nộp thuế và giảm thuế VAT đã giúp doanh nghiệp giảm bớt các áp lực tài chính trong ngắn hạn nhưng vẫn chưa đủ sức vực dậy tâm lý khách thuê.

Hà Nội không có nguồn cung hạng A mới trong quý II. Ảnh: T.L.

Sự mở rộng các công ty đa quốc gia đã giúp thúc đẩy diện tích hấp thụ thuần trong quý. Tuy nhiên ở chiều ngược lại, không ít khách thuê, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp trong nước, đang xem xét điều chỉnh ngân sách trong bối cảnh kinh tế khó khăn. Nhiều đơn vị đang chuyển sang thuê các văn phòng hạng B với mức giá hợp lý hơn.

Đáng chú ý, toàn Hà Nội không ghi nhận nguồn cung hạng A mới trong quý II. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A ở Hà Nội vẫn duy trì ở mức 471.737 m2, với gần 70% diện tích sàn tập trung tại khu vực trung tâm.

Trái ngược với TP.HCM, diện tích trống đối với văn phòng hạng A nhìn chung vẫn ở mức cao với khoảng 79.023 m2 trong quý II, tương đương tỷ lệ trống 16,8%.

Nguyên nhân dẫn đến con số trên xuất phát từ việc nguồn cung mới tăng cao trong giai đoạn 2020 – 2023, trong khi nhu cầu thuê hầu như không ghi nhận tăng trưởng trong giai đoạn này.

Giá thuê thuần tại khu vực trung tâm giảm nhẹ 2,4% so với quý trước, về mức 33,1 USD/m2/tháng. Mức giảm này chủ yếu là do chính sách điều chỉnh giá tại một số tòa nhà chất lượng tốt nhằm thu hút thêm khách thuê mới. Trong khi đó, giá thuê tại các tòa nhà cũ được giữ ở mức bình ổn do hoạt động cho thuê chủ yếu là các hợp đồng gia hạn và không có giao dịch thuê mới.

“Từ đây cho tới cuối năm 2023, với nguồn cung mới dồi dào khoảng 64.000 m2, kết hợp với nhu cầu hấp thụ dự kiến thấp dưới tác động của tình hình kinh tế, diện tích trống được dự đoán sẽ còn tăng cao hơn nữa”, báo cáo của JLL Việt Nam cho biết.

Không chỉ vậy, đơn vị này còn dự báo giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm vào cuối năm 2023 dự kiến bị kìm hãm và có khả năng tăng nhẹ dưới 1% so với quý IV/2022. Điều này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu thuê suy giảm, các tòa nhà hiện hữu giảm giá thuê và tung ra nhiều ưu đãi.