Mức tiêu thụ chung cư tại Hà Nội suy giảm trong quý I/2023. Ảnh: Ngọc Tân.

Tại buổi workshop “Chỉ dẫn nào cho thị trường chung cư năm 2023” do Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate tổ chức, các chuyên gia nhận định giá căn hộ của các dự án mới sẽ tiếp tục tăng trung bình 3-8% trong năm 2023. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản thủ đô cũng đã ghi nhận làn sóng đầu tư từ Đài Loan, Hong Kong, thậm chí là TP.HCM.

Theo dự báo của đơn vị này, trong giai đoạn 2023-2025, khoảng 80% căn hộ của Hà Nội được cung ứng từ 2 khu vực phía đông và phía tây thành phố. Số dự án bên trong đường vành đai 3 sẽ ngày càng hạn chế, giá cả đắt đỏ.

Điểm sáng đến từ phía đông và phía tây

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu và am hiểu thị trường của One Mount Real Estate, nguồn cung mở bán mới và mức tiêu thụ chung cư Hà Nội tiếp tục suy giảm trong quý I/2023.

Trong đó, phần lớn lượng căn hộ tiêu thụ trong 3 tháng đầu năm đến từ quỹ căn đã mở bán trước đó. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang hạn chế ra hàng mới ở thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, điểm sáng của thị trường là xu hướng lãi suất ngày càng giảm, Chính phủ đang cố gắng gỡ khó cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển. Ngoài ra, trong các quý tiếp theo, khi các chỉ số vĩ mô tích cực hơn, thị trường bất động sản có thể sẽ khởi sắc.

Diễn biến nguồn cung sơ cấp và tiêu thụ tại Hà Nội. Ảnh: One Mount Real Estate.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này nhận định phân khúc trung cấp và cao cấp vẫn chiếm phần lớn nguồn cung sơ cấp cũng như lượng tiêu thụ trong quý I. Cụ thể, số lượng căn hộ trung cấp và cao cấp lần lượt là 880 căn và 860 căn.

Khu vực phía đông và phía tây Hà Nội tiếp tục là điểm sáng khi là nơi tập trung nhiều chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Vinhomes, Ecopark, MIK, Mitsubishi, Him Lam, Khai Sơn, Sunshine, Bitexco… Theo dự báo, khoảng 92.000 căn hộ sẽ được cung ứng tại Hà Nội trong 3 năm 2023-2025. Trong đó, riêng khu vực phía đông sẽ chiếm khoảng gần 80.000 căn. Masterise Homes có thể vươn lên trở thành nhà cung cấp lớn nhất, thay vì Vinhomes như hiện tại.

Trong năm nay, đa số căn hộ mở bán mới thuộc các dự án Vinhomes Ocean Park (phía đông) và Vinhomes Smart City (phía tây), đóng góp đến gần 60% nguồn cung của cả thị trường.

Không chỉ là điểm nóng về nguồn cung, khu đông và khu tây Hà Nội còn là nơi ghi nhận lượng giao dịch lớn, chiếm tới 66% thị trường. Tại phía nam và khu vực trung tâm, các chủ đầu tư cũng đang đẩy mạnh việc bán nốt quỹ hàng trước đó, thay vì ra mắt những sản phẩm mới.

“Đối với người mua chung cư tại Hà Nội, động lực lớn nhất để họ xuống tiền là nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Bên cạnh đó, ba tiêu chí lựa chọn chung cư của người mua nằm ở yếu tố giá cả, danh tiếng của chủ đầu tư và các tiện ích”, ông Trần Minh Tiến cho biết.

Trong khi đó, các nhà đầu tư lại “rót tiền” vào chung cư nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Chính vì điều đó, mối quan tâm của họ sẽ xoay quanh giá căn hộ, yếu tố pháp lý, tiềm năng giá và chính sách/tiến độ thanh toán.

Xét về giá bán, chung cư sơ cấp tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng giá trong thời gian tới, đặc biệt là phân khúc cao cấp.

“Từ năm 2017, giá bán sơ cấp trung bình tăng 7% mỗi năm. Trong đó, phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá nhanh nhất với tốc độ khoảng 12-19%/năm. Phân khúc trung cấp và bình dân chỉ ghi nhận mức tăng mỗi năm lần lượt là 7% và 4%”, ông Trần Minh Tiến chia sẻ.

Không chỉ vậy, vị giám đốc này còn cho rằng giá bán của các dự án mới sẽ tiếp tục tăng trung bình 3-8% trong năm 2023. Nguyên nhân của đà tăng này đến từ các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch phân khu đô thị của ban lãnh đạo thành phố.

Những xu hướng dẫn dắt thị trường

“Người trẻ sẽ định vị phân khúc chung cư cao cấp”, đây là một trong bốn xu hướng dẫn dắt thị trường chung cư Hà Nội được ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Housing, nhận định.

Cụ thể, đa số người mua nhà để ý tới những khu căn hộ có tiện ích “all in one” để dễ dàng nghỉ ngơi cuối tuần. Đây cũng chính là lực cầu quyết định sự phát triển của dòng bất động sản cao cấp trong tương lai ở các thành phố lớn.

Người trẻ không dành toàn bộ số tiền bản thân có để mua nhà. Ảnh: Ngọc Tân.

Thị trường bất động sản hiện nay là thị trường ‘giá đuổi’. Nếu một người trẻ giờ đây không để ý trong việc muốn sở hữu nhà bây giờ thì tương lai họ rất khó khăn để tích trữ tài sản

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Housing

Ông Trung cho rằng người trẻ ngày nay có tâm lý đầu tư từ rất sớm. Họ không muốn đổ dồn tất cả số tiền mình có để mua nhà. Thay vào đó, những người trẻ chỉ dành 20-30% vốn tự có để phục vụ việc an cư.

“Thị trường bất động sản hiện nay là thị trường ‘giá đuổi’. Nếu một người trẻ giờ đây không để ý trong việc muốn sở hữu nhà bây giờ thì tương lai họ rất khó khăn để tích trữ tài sản”, ông Trần Quang Trung bình luận.

Xu hướng thứ hai mà vị chuyên gia này chỉ ra là lựa chọn đầu tư dòng tiền ổn định thay cho lướt sóng, đầu cơ. Ông Trung nhấn mạnh tiêu chí “tạo ra dòng tiền tốt” sẽ lên ngôi trong năm nay.

“Một căn nhà phố trong các khu đô thị có giá khoảng từ 25-30 tỷ đồng. Tuy nhiên, một tháng cho thuê chỉ thu về được khoảng 50 triệu đồng. Đối với những nhà đầu tư đa mục đích, họ có thể đầu tư từ 5-8 căn hộ cao cấp, giá cho thuê mỗi căn khoảng 15-20 triệu đồng/tháng, tạo ra dòng tiền gấp 3-4 lần so với nhà phố”, ông Trung cho biết.

Xu hướng thứ ba là đầu tư đa mục đích để hạn chế rủi ro. Người mua có thể xuống tiền mua nhà vì nhiều lý do như cho thuê, giữ tài sản, tặng cho con cái, kinh doanh…

Cuối cùng, xu hướng thứ tư sẽ đến từ việc dòng khách ngoại thúc đẩy hình thành mặt bằng giá cho thuê mới.

Theo ông Trung, từ đầu năm 2023 tới nay, thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận những làn sóng đầu tư từ Đài Loan, Hong Kong, thậm chí là ở TP.HCM.

Nguyên nhân đến từ việc giá căn hộ Hà Nội đang thấp hơn rất nhiều so với TP.HCM. Nhà đầu tư kỳ vọng mức giá sẽ tăng cao hơn trong tương lai. Ngoài ra, trong thời gian chờ đợi tăng giá, họ có thể cho thuê được ngay để đảm bảo dòng tiền.

“Mối quan tâm đầu tiên của khách hàng nước ngoài là chuẩn mực dịch vụ và tiện ích. Bản chất các thị trường căn hộ cao cấp đã được hình thành ở các quốc gia khác từ lâu. Họ am hiểu thế nào là căn hộ cao cấp. Vì vậy, khi sang Việt Nam, họ sẽ lựa chọn các chủ đầu tư uy tín với sự đầu tư bài bản”, ông Trung khẳng định.