Hai nguồn tin của Reuters mới đây tiết lộ CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes. Tập đoàn Singapore được cho là đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng.

Đến nay, cả Vinhomes lẫn CapitaLand Development, một phần của CapitaLand Group đang hoạt động tại Việt Nam, đều chưa đưa ra thông tin xác thực. Tuy nhiên, nếu thỏa thuận này thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Những “ngôi sao” mới nổi đang hâm nóng thị trường

Điều đáng nói, nửa ngày trước khi thông tin này được tiết lộ, một ông lớn bất động sản nội địa khác cũng công bố biến động nhân sự cấp cao. Ông Dennis Ng Teck Yow, nguyên CEO Gamuda Land Việt Nam, được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc Novaland. Đây là lần đầu tiên doanh nghiệp này có CEO người nước ngoài.

Dù hai bên chưa thông báo giao dịch cụ thể nào, nhưng một nguồn tin cho hay nhân sự mới này chính là một phần trong quá trình tái cấu trúc của Novaland.

Các nhà đầu tư quốc tế vẫn luôn tìm kiếm cơ hội trên thị trường bất động sản Việt Nam. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thực tế, cả Gamuda Land và CapitaLand đều là những “ngôi sao” mới nổi trên cuộc đua M&A bất động sản tại Việt Nam thời gian gần đây.

Chỉ trong năm 2022, Gamuda Land đã hoàn tất 2 thương vụ lớn, gồm mua lại toàn bộ dự án Uni Galaxy (Bình Dương) từ Becamex TDC với giá gần 1.300 tỷ đồng, và sáp nhập một công ty nội địa để qua đó sở hữu dự án Elysian ở TP Thủ Đức, TP.HCM.

Ông Angus Liew, Chủ tịch HĐTV Gamuda Land Việt Nam cũng từng khẳng định M&A là một trong những phương án chính của tập đoàn để mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam. Trong 5 năm tới, đơn vị đặt mục tiêu ra mắt 10-15 dự án mới.

Vị thế của Việt Nam ngày càng được củng cố khi đây là thị trường nước ngoài có đóng góp lớn nhất vào tổng doanh thu 290 triệu USD của Gamuda Land năm 2022, vượt qua cả các thị trường lớn mạnh như Australia, Singapore, Đài Loan.

Trong khi đó, CapitaLand Development nhấn mạnh “Việt Nam là một trong những thị trường cốt lõi”. “Chúng tôi liên tục đánh giá các cơ hội đầu tư để phát triển sự hiện diện của mình tại quốc gia này”, đại diện doanh nghiệp nói với Reuters khi được hỏi về thương vụ với Vinhomes.

Ông lớn này trong những năm qua đã tích cực thâu tóm các quỹ đất lớn ở Bình Dương và TP.HCM, cũng như cam kết đầu tư 1 tỷ USD để phát triển khu công nghiệp – logistics – đô thị ở Bắc Giang.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, khối ngoại sẽ dẫn dắt thị trường M&A bất động sản thời gian tới. Trong đó, các nhà đầu tư từ châu Á sẽ đóng góp tỷ trọng giao dịch lớn.

Khối ngoại sẽ dẫn dắt thị trường M&A bất động sản thời gian tới.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

“Đây là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận quỹ đất quy mô lớn, vị trí đắc địa, mà trước đây rất khó tiếp cận do các chủ đất trong nước đang dần cơ cấu lại dòng vốn, tài sản và thị trường bất động sản Việt Nam”, bà nhấn mạnh.

Nói về chiến lược của nhóm nhà đầu tư ngoại, bà cho hay họ thường tìm hiểu, khảo sát và chọn lọc rất kỹ lưỡng từ ban đầu, sau đó bắt tay với đối tác nội địa để tận dụng lợi thế về quỹ đất và am hiểu pháp lý địa phương.

Thông thường các nhà đầu tư quốc tế sẽ chọn sẵn một phân khúc bất động sản vốn là lợi thế, nơi họ có sẵn kiến thức và kinh nghiệm từ trước, để bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Sau một thời gian kiểm nghiệm, họ mới bắt đầu đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Trong vòng hai tháng đầu năm, Bộ Kế hoạch và Đầu tư ước tính đã có gần 397 triệu USD vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản, đóng góp 12,8% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Với những con số này, bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút FDI lớn thứ hai.

Cơ hội không dễ nắm bắt

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Việt Nam, dù Việt Nam chỉ là một điểm đến rất nhỏ trên bản đồ đầu tư toàn cầu nhưng các nhà đầu tư quốc tế vẫn luôn tìm kiếm cơ hội. Bởi lẽ đối với một thị trường 100 triệu dân như Việt Nam, nhu cầu với toàn bộ loại hình bất động sản từ nhà ở, công nghiệp, đến bán lẻ, văn phòng, khách sạn… đều ở mức cao.

Dù vậy, ông cho biết nguồn cung tài sản để những nhà đầu tư quốc tế này tiếp cận lại không nhiều. Đây là lý do số vốn đầu tư vào Việt Nam của các doanh nghiệp ngoại vẫn chưa cao, nếu so với các thị trường khác họ đã góp mặt.

Các chuyên gia cho rằng pháp lý là rào cản lớn nhất, làm giảm sức hút của bất động sản Việt Nam đối với nhà đầu tư quốc tế. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thực tế, trái với dự báo năm 2023 sẽ diễn ra hàng loạt màn thâu tóm do những khó khăn nặng nề của các doanh nghiệp bất động sản, diễn biến thực tế lại có phần trầm lắng.

Sau 9 tháng đầu năm 2022 bùng nổ với tổng khối lượng các thương vụ đạt hơn 1,5 tỷ USD – mức cao nhất trong 5 năm gần nhất, thị trường đến nay vẫn vắng bóng các giao dịch lớn, đặc biệt giữa nhà đầu tư ngoại với doanh nghiệp nội.

“Trước đây, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Cộng với khoản tiền thu trước từ người mua, họ không mấy mặn mà với nhà đầu tư nước ngoài. Hiện tại, dưới sức ép từ hàng loạt khó khăn về pháp lý lẫn nguồn vốn, họ bắt đầu chào mời nhà đầu tư ngoại với cơ chế uyển chuyển hơn. Tuy nhiên, không nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý để nhà đầu tư yên tâm ‘xuống tiền’”, TS Sử Ngọc Khương nói với Zing.

Bên cạnh đó, ông cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng chưa minh bạch về tài chính, đặc biệt chưa có đơn vị kiểm toán độc lập. Điều này gây cản trở cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc quyết định tham gia vào các dự án.

Không thể dự báo chính xác thời điểm bùng nổ của các hoạt động M&A, bởi tiến trình đàm phán phụ thuộc phần lớn vào các động thái tháo gỡ pháp lý từ phía cơ quan chức năng.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam

Do đó, kể cả khi dự án đã hoàn thiện về pháp lý, quá trình thương lượng cũng thường kéo dài 1-1,5 năm. Vì vậy, nếu tính thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó từ tháng 4/2022, thì sớm nhất phải đến cuối năm 2023 – đầu năm 2024 mới xuất hiện nhiều thương vụ thành công.

“Không thể dự báo chính xác thời điểm bùng nổ của các hoạt động M&A, bởi tiến trình đàm phán phụ thuộc phần lớn vào các động thái tháo gỡ pháp lý từ phía cơ quan chức năng”, TS Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Cùng quan điểm này, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, đánh giá dù giai đoạn khó khăn hiện nay là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư thâm nhập ngành và mở rộng danh mục đầu tư, nhưng chỉ khi các vấn đề về tín dụng, trái phiếu và thanh khoản được tháo gỡ, thị trường M&A mới có thể thực sự sôi động.

“Tôi cho rằng năm nay sẽ có một số giao dịch diễn ra, thậm chí có thể trị giá cả tỷ USD, nhưng chỉ với những dự án có pháp lý rõ ràng. Nhìn chung thị trường M&A năm nay chỉ diễn ra âm thầm, các nhà đầu tư vẫn đang tìm hiểu và đánh giá, phần nhiều là chờ đợi sửa đổi các luật và ban hành các văn bản dưới luật mới tự tin giao dịch”, ông Phan Xuân Cần chia sẻ.