Doanh nghiệp bất động sản đang gánh khoản nợ trái phiếu hơn 150.000 tỷ đồng đáo hạn năm 2024. Ảnh: T.L.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC), toàn thị trường ghi nhận 27 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 11 với tổng giá trị 27.468 tỷ đồng. Các đợt phát hành có lãi suất trung bình 8,6%/năm, kỳ hạn trung bình 5,56 năm.

Đáng chú ý, trong số này chỉ có một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu thành công là Công ty CP Vinhomes (HoSE: VHM) với giá trị 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm, lãi suất 12%/năm.

Báo cáo cũng cho thấy các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục là nhóm ngành huy động nguồn vốn từ trái phiếu với lãi suất cao nhất thị trường.

Gánh nợ hơn 150.000 tỷ đồng đến hạn năm 2024

Tính trong 11 tháng đầu năm, thống kê của Fiinratings cho thấy tổng giá trị trái phiếu phát hành cả riêng lẻ và chào bán ra công chúng đạt gần 253.000 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2022 song đã có sự phục hồi mạnh trong 6 tháng cuối năm.

Trong đó, nhóm ngân hàng vẫn là nhóm tổ chức phát hành lớn nhất với giá trị đạt 120.200 tỷ đồng, chiếm 47,5%. Theo sau đó là nhóm bất động sản với hơn 80.000 tỷ đồng, chiếm 32,8%.

Trong đó, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản là hơn 75.000 tỷ đồng.

Lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản trung bình ở mức 11,92%/năm với kỳ hạn bình quân 3,65 năm. Tuy nhiên, mức lãi suất huy động trái phiếu bất động sản có biên độ giao động lớn tối thiểu 6%/năm và cao nhất lên tới 14,5%/năm, tùy theo chất lượng tổ chức phát hành và yếu tố cấu trúc thương vụ.

Theo FiinRatings, áp lực nợ trái phiếu đến hạn năm 2024 vẫn ở mức cao, với tổng giá trị thanh toán trái phiếu bao gồm cả gốc và lãi đến hạn lên tới 376.500 tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu của tổ chức phát hành phi ngân hàng đến hạn 282.000 tỷ đồng và ngành bất động sản chịu áp lực lớn nhất.

Ước tính, trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 ở mức gần 155.000 tỷ đồng, trong đó giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ và chi phí lãi dự kiến là 32.600 tỷ đồng.

Doanh nghiệp địa ốc khó tạo dòng tiền mới

Với bối cảnh tình hình thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp tổ chức phát hành còn yếu, các chuyên gia của FiinRatings cho rằng nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ.

Tuy nhiên, Chính phủ và Bộ Tài chính cũng đang xem xét khả năng tạo cơ chế cho phép tiếp tục giãn hoãn thanh toán nợ trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 08/2023, cùng với những giải pháp khác nhằm tháo gỡ pháp lý dự án bất động sản nhằm khôi phục thị trường, qua đó từng bước cải thiện sự hồi phục của doanh nghiệp và khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ.

Chủ đầu tư bất động sản sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để thực hiện các nghĩa vụ nợ. Ảnh: Việt Linh.

Theo thống kê của đơn vị này, tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu tiếp tục gia tăng.

Riêng nhóm bất động sản, tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ nợ đạt gần 22,7% vào thời điểm giữa tháng 11 năm nay trong tổng số 422.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang lưu hành (bao gồm cả riêng lẻ và công chúng). Con số này chưa tính đến tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được đàm phán lại để giãn hoãn theo quy định của Nghị định 08.

Bên cạnh việc phát hành trái phiếu như một phần của hoạt động tái cấu trúc nợ của doanh nghiệp, FiinRatings dự báo năm 2024, nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp tục phát hành thành công khi mà các giải pháp hiện nay của Chính phủ được triển khai mạnh và rộng hơn, nhất là đối với vấn đề pháp lý dự án.

Đồng thời, nhiều doanh nghiệp bất động cũng đã chủ động hơn trong minh bạch thông tin đến với thị trường và thực hiện tốt hơn quy định hiện nay.

Khi minh bạch thông tin được cải thiện thì vấn đề còn lại là rủi ro sẽ được phản ánh vào lãi suất. Trong bối cảnh hiện nay, dù lãi suất huy động giảm mạnh và lãi suất tín dụng có giảm nhẹ nhưng việc các doanh nghiệp bất động sản phải huy động trái phiếu với mức lãi suất cao hơn cũng là sự vận động hợp lý của thị trường và phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư dựa trên mức độ rủi ro của dự án và mức xếp hạng tín nhiệm của họ.