Sau 6 tháng đầu năm, nguồn cung chung bất động sản giảm trên mức 50-60%. Ảnh: Chí Hùng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm vừa được Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) công bố, sau 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM giảm lần lượt 91% và 89% Hà Nội so với năm trước.

Đáng chú ý, nguồn cung mới căn hộ ghi nhận giảm sâu. Tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 500 sản phẩm, tại TP.HCM đạt khoảng 1.800 sản phẩm. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội đạt 42-55 triệu/m2, tăng 3-5% theo năm; tại TP.HCM đạt 60-80 triệu/m2, tăng 2-3% theo năm.

“Thị trường bất động sản cả nước thời gian qua ít ghi nhận tình trạng tăng giá ở hầu hết phân khúc. Cá biệt, một số sản phẩm thứ cấp, shophouse có mức giảm giá khá sâu, lên đến 30-40% so với giá chủ đầu tư chào bán”, cơ quan nghiên cứu cho biết.

Khách có nhu cầu thật vẫn chỉ quan sát

So với 6 tháng cuối năm 2022, các chuyên gia đánh giá 6 tháng đầu năm bối cảnh thị trường chung vẫn chưa có nhiều thay đổi. Pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm.

Về nguồn vốn, lãi suất cho vay giảm nhẹ về 12-14%, vẫn là mức lãi suất khá cao so với sức chịu đựng của doanh nghiệp và người dân. Doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận các kênh huy động vốn.

Từ phía chủ đầu tư, trong nửa đầu năm chủ yếu tập trung phát triển sản phẩm lõi, đồng thời triển khai kinh doanh và xây dựng các dự án tồn đọng, lập kế hoạch và thăm dò thị trường, chuyển giao/chuyển nhượng những mảng ngành phụ.

Báo cáo cho biết tâm lý và hành vi của khách hàng cũng có nhiều thay đổi. Đa số tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi diễn biến tiếp theo của thị trường, đặc biệt là đối tượng khách hàng đầu tư.

“Thậm chí khách hàng có nhu cầu thật nhưng vẫn quan sát, chờ đợi thêm. Bắt đầu xuất hiện nhóm các nhà đầu tư tranh thủ cơ hội để sở hữu bất động sản giá rẻ tại thời điểm này”, cơ quan nghiên cứu đánh giá.

Nhiều khách hàng chuyển từ mua sang thuê

Theo kết quả khảo sát của FERI về lý do chưa đưa ra quyết định mua bất động sản, 34% khách hàng cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu, 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay còn đang neo cao, 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, 13% đang chọn kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn, 12% lý do khác.

“Nửa cuối năm, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền. Nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả đang ở mức rất thấp. Xu hướng chuyển từ mua sang thuê bất động sản cũng được ghi nhận”, cơ quan nghiên cứu dự báo.

Theo Viện nghiên cứu Dat Xanh Services, thị trường địa ốc nửa cuối năm 2023 có thể diễn ra với ba kịch bản. Tuy nhiên nhóm nghiên cứu đã loại trừ ngay từ đầu kịch bản lý tưởng vì không khả thi.

“Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng và kết quả rõ ràng hơn dự kiến được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024”, các chuyên gia tại FERI dự báo.

Thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu tích cực từ tháng 6. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cụ thể, với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm xuống 10-12%, giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất dao động trong khoảng 11-13%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 20-30%. Còn trong kịch bản thách thức, nguồn cung có thể giảm trên 20-30%, lãi suất vẫn ở mức trên 14%, giá bán giảm 10-20%.

Chuyên gia tại DXS – FERI dự báo thị trường chuyển biến thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức, khi kịch bản lý tưởng được dự báo không xảy ra trong nửa cuối năm nay.