Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2023, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan cho rằng thị trường trong năm nay đã xuất hiện các động thái tích cực và tương đồng với thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước​.

“Điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý II-IV/2024. Thị trường sau đó sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: Thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định”, ông Quốc Anh dự báo.

Chu kỳ mới sắp bắt đầu

Nhìn lại chu kỳ 2008-2012, ông cho biết tồn kho bất động sản tăng liên tiếp, cho tới năm 2013, tín hiệu đảo chiều xuất hiện khi tín dụng được nới lỏng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đã hỗ trợ cho thị trường địa ốc.

Còn hiện tại, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có nhiều lần điều chỉnh lãi suất điều hành từ đầu năm đến nay, qua đó lãi suất huy động và lãi vay ở nhiều ngân hàng cũng đã hạ nhiệt. Chính phủ cũng có nhiều giải pháp tháo gỡ cho các doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025 cũng tạo nên điểm sáng.

Do đó, ông cho rằng trong nửa cuối năm sau, thị trường sẽ bắt đầu thăm dò với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ các sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực​.

Dự báo kịch bản thị trường bất động sản sau điểm đảo chiều đầu năm 2024. Nguồn: Batdongsan.

Từ quý IV/2024 đến quý I/2025, các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh trên diện rộng sẽ tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền, cùng với các luật liên quan đi vào hiệu lực sẽ tháo gỡ pháp lý để định hướng thị trường phát triển bền vững hơn.

Sau giai đoạn này, ông Quốc Anh dự báo thị trường bất động sản sẽ dần khởi sắc từ quý II-IV/2025. Khi đó, kinh tế trở lại mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào bất động sản tăng trưởng, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện sẽ dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung, thanh khoản lẫn giá bán trên diện rộng​.

“Từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản. Đặc biệt, nhiều loại hình mang tính chất đầu cơ bắt đầu xuất hiện trở lại”, ông nêu quan điểm.

Thực tế, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 do Batdongsan tính toán đã tăng 3 điểm so với nửa cuối năm nay. Đây là lần tăng đầu tiên sau 4 lần chỉ số này liên tục giảm.

Đặc biệt, 65% trong số 1.000 người tham gia khảo sát cho biết có ý định mua bất động sản trong một năm tới. Mục đích chính vẫn là để đầu tư và do cần thêm không gian sống. Phần lớn người mua cũng có kế hoạch vay vốn vì nhận thấy điều kiện cho vay và lãi suất đã dễ chịu hơn.

Tuy nhiên, người mua nhà ngày càng khắt khe hơn khi đánh giá và lựa chọn chủ đầu tư, đồng thời đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao hơn của môi giới.

Chủ đầu tư đã sẵn sàng?

Dù nhu cầu mua bất động sản vẫn có, nhưng theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup và FiinRatings, vấn đề nằm ở phía cung. Trong đó, tình trạng pháp lý đang ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và khả năng được cấp vốn của chủ đầu tư.

Điều này khiến các doanh nghiệp rơi vào tình trạng kinh doanh yếu và chất lượng tín dụng rất thấp. Trong 9 tháng đầu năm nay, tỷ lệ doanh thu nhận trước trên hàng tồn kho giảm mạnh hơn một nửa so với năm 2022, còn 11%. Tỷ lệ tiền và đầu tư ngắn hạn trên nợ vay ngắn hạn cũng giảm về mức 25%.

Ông nhấn mạnh pháp lý là mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khơi thông nguồn vốn nào. Ông kiến nghị các cơ quan chức năng sớm tháo gỡ cho các dự án, nhất là những dự án đã giải phóng mặt bằng, chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng. Các công trình khác được rà soát và xem xét khả năng đóng tiền để ra sổ đỏ.

Các chuyên gia chia sẻ tại Hội nghị VRES 2023. Ảnh: BTC.

Đồng thời, ông Thuân đề xuất triển khai chương trình tín dụng nhà ở khép kín, trong đó đẩy mạnh tín dụng cho người mua nhà với nguyên tắc chính là chủ đầu tư phải chấp nhận giảm giá bán, chỉ áp dụng cho các phân khúc trung, thấp cấp. Khi đó, thị trường cũng sẽ được tái cơ cấu theo hướng bền vững hơn, giảm rủi ro an toàn hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn cần chủ động đa dạng hóa kênh vốn, đặc biệt là từ hợp tác kinh doanh và người mua.

Cũng tại hội nghị, TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng tại BIDV – cho rằng các doanh nghiệp cần đẩy mạnh tái cơ cấu, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án nếu muốn đón đầu đà hồi phục của thị trường thời gian tới. “Theo số liệu, giá bán bất động sản vẫn tăng 6% trong năm nay, điều này không hợp lý so với thu nhập của người dân”, ông nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh mới với nhiều thay đổi hiện nay, ông khuyên các doanh nghiệp quan tâm hơn đến vấn đề phát triển bền vững, từ trong hoạt động vận hành bằng việc quản trị rủi ro, chủ động thực thi các luật liên quan, đến câu chuyện xanh hoá các dự án.