Khi Sawaco thông báo bán đấu giá 30% cổ phần đang sở hữu tại doanh nghiệp có lô “đất vàng” ngay hồ Con Rùa (TP.HCM) đã lộ diện nhiều bất ngờ về chủ nhân thực sự của lô đất này. Lô đất rộng đến 8.300 m2 tại hồ Con Rùa, TP.HCM thuộc sở hữu của Công ty Quảng trường Quốc tế (ISC).

ISC là một pháp nhân được cấu thành bởi 3 cổ đông gồm Saigon Co.op, Sawaco và Công ty TNHH Bất động sản Thiên Thanh. Đa số cổ đông là doanh nghiệp nhà nước được UBND giao quỹ đất này để phát triển dự án thương mại, khách sạn. Tuy nhiên từ khi ISC thành lập (2009) đến nay dự án này vẫn chưa thể thành hình.

Vị trí lô đất vàng ở Hồ Con Rùa. Đồ hoạ: Mai Trí.

Bỏ kinh doanh cốt lõi, gặp bế tắc với BĐS

ISC có vốn điều lệ 300 tỷ đồng. Hoạt động chính của công ty là bán lẻ hàng hóa trong các cửa hàng chuyên doanh; bán lẻ dầu hỏa, than nhiên liệu dùng cho gia đình, hàng lưu niệm, đan lát, thủ công mỹ nghệ, đồng hồ, kính mắt…

Tuy nhiên, tình hình kinh doanh 2 năm liền trước 2015-2016 của công ty không mấy thuận lợi, khi mà doanh thu dậm chân tại mức 7 tỷ đồng, lãi ròng thậm chí giảm hơn 21% về mức 5,6 tỷ đồng.

Bước sang năm 2017, Công ty lại đặt kế hoạch doanh thu giảm một nửa về 2,8 tỷ, đồng thời ước tính khoản lỗ ròng ở mức 4,5 tỷ đồng. Được biết, sở dĩ công ty đặt chỉ tiêu kinh doanh như trên do hoạt động chính là cho thuê nhưng bước sang năm 2017 công ty đã ngừng hoạt động này để tập trung phát triển bất động sản.

Về bất động sản, hoạt động cũng chỉ xoay quanh dự án trung tâm thương mại trên quỹ đất cạnh hồ Con Rùa.

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2017, công ty ghi nhận 1,1 tỷ đồng doanh thu, giảm hơn 70% so với cùng kỳ, đồng thời thực hiện được 39% chỉ tiêu năm.

Lỗ lũy kế hiện ghi nhận ở 3,3 tỷ đồng, trong khi 6 tháng đầu năm 2016 đạt lãi gần 3 tỷ đồng. Như vậy, so với mức dự trù là 4,5 tỷ, công ty hiện đã ghi nhận tỷ lệ thua lỗ hơn 73% kế hoạch.

Trên bảng cân đối kế toán, chi phí xây dựng dở dang tính đến ngày 30/6 là hơn 33 tỷ đồng. Đây là chi phí ghi nhận tại công trình xây dựng cao ốc trung tâm thương mại – văn phòng – khách sạn. Mức 33 tỷ đồng cũng chính là tổng tài sản dài hạn của công ty.

Dự án của ISC được hình thành khi công ty được UBND TP.HCM chấp nhận cho thuê 8.276 m2 đất, thuộc thửa số 20, tờ bản đồ số 5, bộ địa chính phường 6, quận 3, tại địa chỉ khu đất số 1, đường Công trường Quốc tế (TP.HCM). Thời hạn thuê đất là 50 năm (kể từ ngày 21/1/2015). Tiền thuê đất được trả một lần cho cả thời hạn thuê.

Được biết, đến nay do chưa có quyết định về số tiền thuê đất phải nộp nên công ty chưa có cơ sở để ghi nhận khoản tiền thuê đất này.

Tính đến ngày 30/6, công ty có 336 tỷ đồng tài sản. Trong đó, tài sản ngắn hạn chiếm hơn 303 tỷ và 33 tỷ đồng còn lại là tài sản dài hạn, chủ yếu nằm tại mục chi phí xây dựng dở dang. Tổng nợ công ty hiện chỉ 1,3 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu hiện là 300 tỷ đồng.

Như vậy, dù đăng ký kinh doanh hàng chục lĩnh vực, hoạt động tài chính kinh doanh của doanh nghiệp này chỉ xoay quanh BĐS mà cụ thể là dự án trên lô đất vàng được giao.

Khó tìm bạn đồng hành

Cơ cấu cổ đông của ISC có Sawaco nắm giữ 30% cổ phần, Saigon Co.op 50% và 20% còn lại thuộc các đơn vị khác.

Sawaco đã thông báo ngày 11/12 sẽ bán đấu giá 9 triệu cổ phiếu, tương ứng 30% vốn với giá khởi điểm 23.527 đồng/cp. Chưa xét về mức giá và độ hấp dẫn của cổ phiếu này nhưng khả năng thành công của phiên này không cao như kỳ vọng.

Ngay cả tổ chức tư vấn cho đợt thoái vốn này, Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVS) cũng đưa ra nhận định không mấy lạc quan. Đơn vị tư vấn này cho rằng khả năng thành công của thương vụ chỉ dừng lại ở mức độ tương đối.

Theo BVS, dựa trên mức giá khởi điểm được đưa ra, hệ số giá trên thu nhập một cổ phiếu (P/E) tương ứng là 162 lần, bằng 11 lần so với chỉ số P/E của các công ty niêm yết trên HOSE. Đồng thời, Tỷ lệ giá cổ phiếu trên giá trị sổ sách (P/B) tương ứng đạt 2,09 lần, tương đương so với chỉ số P/B của các công ty niêm yết trên HOSE.

Một yếu tố nữa khiến BVS chưa thực sự tự tin trong thương vụ thoái vốn này là cổ phiếu ISC có tính thanh khoản khá thấp so với mặt bằng hiện nay.

Liên quan đến vốn của Thiên Thanh, tại ĐHĐCĐ thường niên tháng 4/2017 của CTCP Vận tải biển Sài Gòn (SaiGonShip), Ban lãnh đạo công ty cho biết đang tiến hành các bước thương thảo nhằm chuyển nhượng 4% vốn (1,2 triệu cp) đang nắm giữ tại ISC cho Bất động sản Thiên Thanh. Mức giá mà Thiên Thanh đặt ra là 30.500 đồng/cổ phần. Đây là số cổ phần SaiGonShip đầu tư vào ISC tế hồi tháng 5/2009.

Tuy vậy ở thời điểm hiện tại, với tình hình kinh doanh và mức độ thanh khản của cổ phiếu không được tốt thì không dễ để Sawaco bán vốn thuận lợi. Đồng thời ISC cũng được cho là khó tìm được bạn đồng hành ưng ý để phát triển dự án trong tương lai.