Nhiều chủ đầu tư đã tăng mức chiết khấu để thu hút khách hàng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thực tế cho thấy ở thời điểm hiện tại, vấn đề mà người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Theo CBRE, các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

Phân khúc cao cấp dần “hạ nhiệt”

Thống kê của CBRE cho thấy trong quý II, giá trung bình căn hộ trên thị trường sơ cấp ở TP.HCM dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây.

Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt là với các căn hộ nằm trong phân khu đã được bàn giao.

Trước đây, một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán dao động 50-75 triệu đồng/m2. Hiện nay, con số này đã được điều chỉnh xuống còn khoảng 35-65 triệu đồng/m2, ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau.

Các động thái trên khiến giá bán trung bình của các dự án giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ vậy, tỷ lệ hấp thụ của các dự án trong quý vừa qua đã đạt gần 80%.

Việc giảm giá bán đã giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư tại TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục đi xuống khi giảm 4% so với quý I và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Đà giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Thậm chí, mức giảm còn có thể lên tới 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP Thủ Đức.

Ở chiều ngược lại, giá bán thứ cấp ở phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý II vẫn tăng lần lượt 6% và 4% so với giai đoạn cuối năm 2022. Do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, nhiều người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao với giá cả phải chăng.

Chiến lược khuyến mại đã có tác dụng

Sự ảm đạm của thị trường trong những tháng đầu năm đã tác động không nhỏ đến chiến lược bán hàng của các chủ đầu tư. Đầu tiên là về mặt thời gian, nhiều đơn vị có xu hướng chờ đợi thị trường và trì hoãn việc mở bán mới trong tháng 4 và tháng 5. Do đó, hầu hết hoạt động mở bán mới và sự kiện trước mở bán đều rơi vào khoảng thời gian từ giữa đến cuối tháng 6.

Ngoài ra, sự thay đổi còn đến trong quy mô bán hàng. Thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán với số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho từng khách hàng. Nguyên nhân là doanh nghiệp còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.

Hầu hết giao dịch thành công ghi nhận trong quý II đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước. Trong đó, việc giá bán sơ cấp giảm và các thay đổi trong chính sách bán hàng được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường. Trong thực tế, các quyết sách trên đã giúp tăng tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM trong 3 tháng gần đây.

Số lượng căn hộ giao dịch thành công trong quý II đã tiếp tục nhiều hơn số căn hộ mở bán mới trong quý. Ngay khi các chủ đầu tư đẩy mạnh các chính sách ưu đãi, số lượng căn hộ tiêu thụ đã tăng lên đáng kể với gần 1.500 giao dịch trong quý II.

Vào cuối tháng 6, thị trường ghi nhận tới gần 2.000 giao dịch đặt chỗ của một số dự án dự kiến sắp mở bán. Lượng đặt chỗ này hứa hẹn một tỷ lệ bán tốt trong quý III.

Tính trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM rơi vào khoảng 4.100 căn, sụt giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đáng nói là 65% số căn căn hộ đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án cũ.

Thậm chí, riêng trong quý II, toàn thành phố không có thêm dự án mới mở bán. Đáng chú ý, TP.HCM chỉ ghi nhận nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp và trung cấp, phân khúc bình dân đã hoàn toàn biến mất.