Từ sau Tết Nguyên đán 2021, thị trường bất động sản các huyện khu vực phía Nam TP.HCM có dấu hiệu sôi động trở lại. Theo thống kê của Chợ Tốt Nhà, mức độ quan tâm của người mua trong tháng 3 tại Bình Chánh và Nhà Bè tăng lần lượt 90% và 58% so với cùng kỳ năm trước.

Zing đã có buổi trao đổi về thị trường khu vực 3 huyện phía Nam TP.HCM với ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, hay còn được biết đến với tên gọi “bác sĩ bất động sản” nhờ kinh nghiệm đầu tư và tư vấn dày dặn trong thị trường.

Vùng lặng giữa cơn sóng lớn

– Theo ông, thị trường bất động sản các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ diễn ra như thế nào trong một năm qua?

– Nhìn chung 1 năm qua, thị trường bất động sản Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ rất yên ắng, ít biến động so với các khu vực khác. Tình trạng này xảy ra bởi nhiều lý do, trong đó lý do lớn nhất nằm ở vấn đề quy hoạch. Thường 3 khu vực này là quy hoạch treo, đất trong dân cũng ít, chính vì vậy, chúng ta hầu như không thấy các dự án mới ở khu vực này trong năm qua.

– Cụ thể, đâu là huyện có sự biến động mạnh nhất trong thời gian qua?

– Thị trường duy nhất có sự tăng trưởng đột biến là Cần Giờ trong giai đoạn từ tháng 3 đến tháng 7 năm 2020. Trước thông tin liên quan đến dự án lấn biển của Vingroup, giá đất tăng từ 30-40% trong một thời gian ngắn.

Do sản phẩm quá ít, nhà đất riêng lẻ hầu hết có diện tích 1.000 – 2.000 m2 nên chỉ 3-5 giao dịch trong vòng 1 tuần cũng đủ tạo nên hiện tượng tăng giá. Nguồn cung ở Cần Giờ đa số tập trung ở 2 nơi là xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh nên giao dịch hạn chế, khiến giá có thể tăng 5-10% trong chỉ 1 tuần.

Từ tháng 7/2020 đến đầu năm 2021, giá đất tại đây gần như không tăng, chỉ biến động rất nhẹ từ 3-5%, Tuy nhiên trong thời gian gần đây, giao dịch bắt đầu trở lại trước thông tin phê duyệt nhiệm vụ 1/500 của khu đô thị lấn biển, số lượng người muốn đầu tư vào Cần Giờ tăng trở lại, lượng giao dịch tăng lên nhưng giá vẫn đi ngang.

Theo tôi, tháng 4 đến tháng 7 năm nay, giao dịch sẽ sôi động trở lại và nhiều khả năng giá đất sẽ tăng nhiều bởi tính khả thi của dự án lấn biển ngày càng cao.

– Theo ông, lý do nào khiến giới đầu tư tìm về thị trường Nhà Bè trong thời gian gần đây?

– Trong thời gian qua, Nhà Bè có ít dự án phát triển để khiến giá đất tăng liên tục. Có 2 yếu tố tích cực tác động đến thị trường khiến dân đầu tư quan tâm là khu đô thị GS trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ và thông tin nâng cấp đơn vị hành chính của Nhà Bè lên quận.

Theo tôi, giá đất Nhà Bè trong thời gian qua chỉ tăng nhẹ 10-15%, không có dấu hiệu tăng đột biến. Trong 6 tháng cuối năm 2020, giá đất khu Đông tăng quá đột biến, vô tình khiến khu vực Nhà Bè, Bình Chánh trở thành vùng trũng về giá. Điều này đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư về vùng đất này.

– Ông có cho rằng bất động sản Bình Chánh còn khá ảm đạm so với tiềm năng thật sự của nó?

– Thị trường Bình Chánh diễn biến hơi chậm hơn do quỹ đất tại đây dính quy hoạch treo rất nhiều. Mặc dù quỹ đất ở đây rất lớn nhưng có rất nhiều dự án quy hoạch treo.

Bình Chánh kết nối tiếp giáp với Long An, trong thời gian qua, so với các thị trường vùng ven khác, Long An cũng không phải một địa phương có bất động sản nóng sốt, chính vì vậy Bình Chánh cũng bị rơi vào tình trạng một thị trường không đủ sức hấp dẫn để tăng giá bất động sản.

Bình Chánh trong thời gian qua giao dịch chỉ tăng nhẹ. Tuy nhiên theo tôi đánh giá, giá đất tại Bình Chánh rất phù hợp để mua ở. Chúng ta có thể dễ dàng mua một lô đất từ 2-3 tỷ đồng hay mua một căn nhà từ 2,5 – 4 tỷ đồng.

Sự phát triển đối lập giữa khu Nam và khu Đông

– Nhìn rộng hơn về bức tranh hạ tầng cơ sở, ông đánh giá như thế nào về các huyện khu Nam so với TP phía Đông?

– Chúng ta đang chứng kiến sự phát triển rất đối lập nhau giữa khu Nam và khu Đông.

Một bên tăng trưởng rất khủng khiếp, trong lúc đó một bên giá lại đi ngang, phù hợp để phát triển một cách bền vững, người dân cũng dễ dàng sở hữu một sản phẩm bất động sản vừa túi tiền hơn.

Có 2 vấn đề ở đây. Nếu đánh giá về hạ tầng giao thông kết nối hiện hữu giữa hai khu vực, tôi đánh giá khu Nam và khu Đông có hệ thống hạ tầng tương đương nhau do hiện nay người đầu tư đánh giá về thời gian di chuyển thay vì khoảng cách của bất động sản với khu trung tâm. Tuy nhiên, về tương lai, tôi đánh giá khu Đông vẫn có nhiều triển vọng hơn.

Chúng ta phải thừa nhận rằng chính quyền cũng đang đẩy mạnh phát triển khu Đông với việc thành lập TP Thủ Đức, đầu tư nhiều các dự án về cơ sở hạ tầng kết nối, đồng thời sát sân bay Long Thành về sau.

Khu Đông sẽ trở thành một điểm đến về phát triển kinh tế, dịch vụ. Khu Nam sẽ là một nơi phù hợp với phát triển các bất động sản vừa túi tiền. Hai thái cực này đang đối nhau trên thị trường bất động sản TP.HCM.

Nếu chính quyền có một chính sách tốt để phát triển đồng bộ khu Nam thì thị trường bất động sản TP.HCM sẽ phát triển bền vững hơn. Thứ nhất, quỹ đất tại khu Nam vẫn còn lớn. Thứ hai, giá đền bù tại đây cũng rất thấp. Thứ ba là kết nối giao thông, hạ tầng của khu vực đã tương đối hoàn chỉnh.

– Theo ông, đó có phải lý do dẫn đến sự chênh lệch về giá bất động sản giữa hai khu vực?

– Cần thẳng thắn với nhau rằng giá đất không phụ thuộc vào giá trị của nó khi sinh ra hay các giá trị cộng thêm mà phụ thuộc rất lớn vào hành vi và tâm lý trên thị trường.

Ở những khu vực tập trung nhiều dự án tư nhân với các chiến dịch marketing mạnh mẽ khiến người mua cảm thấy bất động sản ở đó tiềm năng hơn. Các thủ thuật này tác động đến tâm lý đầu tư của thị trường và làm tăng giá đất.

Lúc nào khu Đông cũng có những dự án thay nhau truyền thông liên tục, đẩy giá chung toàn khu vực lên. Trong khi đó, khu Nam có rất ít dự án mới, khiến giá tại Bình Chánh vẫn duy trì ở mức rất tốt.

Nếu so sánh ở cùng một khoảng cách, tôi đánh giá đất ở quận 9 sẽ cao hơn 50% so với một mảnh đất có diện tích tương đương ở Bình Chánh. Ví dụ, một lô đất 80 m2 ở quận 9 hiện nay có giá bán khoảng 40-50 triệu đồng/m2, trong khi ở các huyện khu Nam chỉ khoảng 30-35 triệu đồng/m2.

Vùng đất dự trữ của TP.HCM

– Ông đánh giá như thế nào về ý tưởng thành lập thành phố phía Nam trực thuộc TP.HCM?

– Với dân số TP.HCM là khoảng 8 triệu người, cùng lượng dân nhập cư hàng năm 200.000 người, việc quản lý chia ra các vùng TP là hợp lý.

Khu Đông đã thành lập TP Thủ Đức với đầy đủ các yếu tố để nhanh chóng thí điểm phát triển theo vùng. Nếu sau 1-2 năm, TP Thủ Đức đi vào hoạt động ổn định và có những bước phát triển tốt, chúng ta nên mạnh dạn để thành lập thêm thành phố phía Nam gồm Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh với quận 7 là nòng cốt.

Hiện nay, quận 7 có lõi là khu Phú Mỹ Hưng với tiện ích, dịch vụ kinh tế, xã hội hoàn chỉnh nên có thể dễ dàng phát triển khu vực TP phía Nam. Khu đô thị 3.000 ha tại Cần Giờ cũng là một điểm nhấn rất lớn, nổi bật không riêng gì với Việt Nam mà cả trong khu vực Đông Nam Á.

Khi mỗi khu vực có một trung tâm riêng, việc giãn cách dân, quản lý, di chuyển và chi phí kinh tế đều dễ dàng và tiết kiệm hơn rất nhiều. TP.HCM nên mạnh dạn trong vấn đề này để mỗi khu có thể tự lập để phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao đời sống nhân dân.

– Thông tin nâng cấp về đơn vị hành chính của các huyện có ảnh hưởng như thế nào đến giá đất tại đây, thưa ông?

– Những thông tin quy hoạch, nâng cấp hành chính tại các địa phương xuất hiện nhỏ giọt như vậy không thật sự tốt đối với sự phát triển chung của TP. Cần có một bản quy hoạch cụ thể cho toàn bộ khu vực TP.HCM với mục tiêu sử dụng đất cho từng vùng rõ ràng.

Thị trường bất động sản dành cho người lao động hiện nay đang rất hạn hẹp, không có nhiều sản phẩm bất động sản vừa túi tiền. Theo tôi, thị trường đang phát triển khá lệch lạc, các sản phẩm tập trung dành cho người có tiền. Chính vì vậy, những luồng thông tin này khi xuất hiện trên thị trường sẽ vô tình đẩy giá bất động sản lên cao.

TP.HCM cũng chưa mạnh dạn trong việc tạo ra những quỹ đất để các doanh nghiệp cùng nhau tập trung phát triển các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền với người dân. Điều này đẩy người muốn mua nhà để an cư lập nghiệp vào tình cảnh rất khó khăn. Thậm chí nhiều người phải bỏ tiền mua nhà với mức giá cao nhưng không được ở gần trung tâm TP.

Theo tôi nghiên cứu, với quỹ đất ở Nhà Bè, quận 12, Bình Chánh với chi phí đền bù 5-10 triệu đồng/m2 có thể tạo lập những dự án căn hộ 22-24 triệu đồng/m2 mà vẫn đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Đây là vùng trũng của thị trường, có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư để tìm những quỹ đất lớn, phát triển các dự án có quy mô với giá bán phù hợp với thị trường. Chúng ta nên có một vùng dự trữ để đảm bảo có quỹ đất để phát triển bất động sản về sau với giá cả vừa phải.