Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy tính đến cuối năm 2020, giá bất động sản tại TP.HCM tăng gần gấp 2 lần so với năm 2017. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu lớn, giá căn hộ tại TP này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.

Còn theo thống kê của Batdongsan.com.vn về tổng quan thị trường năm 2020, mức độ quan tâm của người dân dành cho phân phúc nhà riêng và nhà mặt phố tại TP.HCM giảm mạnh 30% so với năm 2019, trong khi chỉ số này ở phân khúc chung cư chỉ giảm nhẹ 5%.

Chia sẻ với Zing về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản nhiều năm tại TP.HCM chỉ ra 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc mua bán chung cư thường được quan tâm hơn nhà đất.

Thế mạnh về thông tin

Theo ông Lê Quốc Kiên, thực tế, số lượng nhà phố tại TP.HCM nhiều hơn so với các sản phẩm chung cư, nhà ở trong các dự án khu đô thị (KĐT) nhưng thông tin truyền thông về chung cư/KĐT lại che lấp cả thị trường nhà phố.

“Hoạt động quảng cáo của các chủ đầu tư được chú trọng, thực hiện bài bản và chuyên nghiệp hơn rất nhiều so với chủ nhà phố. Một dự án chung cư có thể có ngân sách vài chục tỷ làm truyền thông nhưng một căn nhà phố chủ nhà chỉ thường bỏ ra tối đa vài triệu để đăng tin rao bán”, ông dẫn chứng.

Các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp “lấn át” nhà đất truyền thống với sức mạnh về thông tin. Ảnh: Phạm Ngôn.

Đặc biệt, ở những khu vực có nhiều dự án mới mở bán, ông nhận định chỉ cần hoạt động truyền thông của 1-2 dự án cũng có thể tạo sức nóng và góp phần đẩy giá cho cả một khu vực.

Ngoài ra, lượng môi giới hoạt động ở dòng sản phẩm này cũng đông đảo hơn.

“Một dự án chung cư có hàng trăm căn để bán, bán xong sơ cấp còn có thể xào chẻ thêm vài nghìn lần thứ cấp. Nhưng 1 căn nhà phố sau khi được mua sẽ thường được dùng với mục đích an cư luôn chứ ít được bán tiếp như chung cư”, ông nói thêm.

Lượng người lướt sóng đông đảo

Ở góc độ đầu tư, ông Kiên đánh giá ưu điểm nổi bật nhất của chung cư/KĐT là lộ trình thanh toán. Trong lúc thị trường nóng sốt, đây là phân khúc dễ lướt sóng với khả năng chốt lời nhanh, thanh toán theo tiến độ, không chôn vốn quá nhiều và phù hợp với những nhà đầu tư có vốn ít với khoảng 300 triệu đến 1 tỷ đồng.

“Trong trường hợp người đầu tư không bán được nhà, nếu quá áp lực về nguồn tiền đóng tiếp, khả năng rút chân ra thu hồi vốn vẫn khả thi bằng cách bán lại suất bằng với số tiền đã đóng mà không cần phần chênh lệch, thậm chí dễ dàng rút vốn hơn nếu bán lỗ 5-15% số tiền đã đóng”, ông nói.

Trong khi đó, nếu người mua nhà phố không lướt ra được thì khả năng ôm lại gồng tiếp khó hơn rất nhiều, do phải chồng toàn bộ 90% số tiền còn lại chứ không phải chỉ thanh toán thêm 5-10% giá trị hợp đồng cho tiến độ tiếp theo như chung cư/KĐT.

Ngoài ra, số tiền bỏ ra để đầu tư chung cư cũng thấp hơn rất nhiều so với nhà phố. Một căn hộ có diện tích khoảng 60 – 80 m2, giá dao động trong khoảng 2-2,5 tỷ đồng. Nhưng với cùng diện tích sử dụng như vậy, để mua nhà đất với vị trí và hạ tầng tương ứng, ngươi mua phải bỏ ra ít nhất 4-6 tỷ đồng.

Phong cách sống của người trẻ

Theo nhà đầu tư này, lượng nhà phố trên thị trường dù nhiều hơn chung cư/KĐT nhưng nguồn cung rao bán lại thấp hơn rất nhiều.

Nguyên nhân là người ở nhà phố sau khi đã sống ổn định thường ít có nhu cầu thay đổi chỗ ở do liên quan đến môi trường sinh hoạt gia đình, công việc, học tập. Một căn nhà phố có thể được sử dụng vài chục năm qua 3-4 thế hệ.

Ngược lại, dân cư ở các chung cư/KĐT thường trẻ hơn và có xu hướng dễ thay đổi, thích khám phá cũng như dễ thích nghi với các môi trường sống mới. Bên cạnh đó, việc các chủ đầu tư ngày càng đầu tư tiện ích mới, hiện đại và đầy đủ cho dự án cũng kích thích tầng lớp dân cư độ tuổi 30-45 thay đổi chỗ ở.

Dân cư ở các chung cư thường trẻ và có xu hướng dễ thay đổi, thích khám phá cũng như dễ thích nghi với các môi trường sống mới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, ông Lê Quốc Kiên cũng khẳng định chung cư/KĐT là loại hình bất động sản tồn tại nhiều rủi ro như dự án dừng đột ngột vì vấn đề pháp lý hoặc tài chính. Cùng với đó, chung cư ở càng lâu thì giá càng đi ngang nếu so với giá nhà đất.

Chính vì vậy, ông Kiên cho rằng thời điểm mua ở tốt nhất là khi dự án gần về đích và chuẩn bị bàn giao nhà. Vì đây là lúc rủi ro dự án không thể về đích không còn, nhà đầu tư thứ cấp thoát hàng nhiều làm tăng nguồn cung, và lúc này, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đang gặp áp lực thanh toán những giai đoạn cuối.

“Hoặc an toàn hơn, để mua ở thì có thể cân nhắc những căn đã sử dụng từ các nhà đầu tư thứ cấp ‘vô tình lướt sóng thành cư dân’ đang phải dùng căn hộ để cho thuê và cần rút vốn. Ngoài ra, việc kiểm nghiệm cũng trở nên dễ dàng hơn đối với căn hộ đã đi vào sử dụng như nhu cầu người thuê, tiện ích, tình hình quản lý, chất lượng, mức độ xuống cấp,…”, nhà đầu tư này nhấn mạnh.