Báo cáo tài chính bán niên soát xét và Báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán của CTCP Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán: QCG) cho biết, trong năm 2017, QCG và Công ty TNHH Một thành viên Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận (Tân Thuận) có 2 giao dịch mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án lớn ở khu vực huyện Nhà Bè và quận 7, TP.HCM. Qua bản báo cáo tài chính cùng một số tài liệu Zing.vn có được cho thấy tổng giá trị chuyển nhượng của hai lô đất này có giá 710 tỷ đồng.

Không đủ năng lực thực hiện, bán đất Phước Kiển với giá ban đầu chỉ 1,1 triệu đồng/m2

Tại báo cáo tài chính của QCG, trong 6 tháng đầu năm 2017, doanh nghiệp có khoản trả trước người bán ngắn hạn phát sinh gần 335,4 tỷ đồng cho Công ty Tân Thuận. Đây là khoản tiền QCG thanh toán trước cho Tân Thuận tương đương 80% giá trị hợp đồng để mua lại toàn bộ diện tích đất mà Tân Thuận đã nhận chuyển nhượng của người dân tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM. Điều này đồng nghĩa, giá trị giao dịch mua phần diện tích đất mà Tân Thuận đã nhận chuyển nhượng của người dân tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè là hơn 419,2 tỷ đồng.

Theo tài liệu Zing.vn có được, ngày 26/4/2017, công văn số 612 của Công ty Tân Thuận gửi Văn phòng Thành ủy xin ý kiến về việc hợp tác cùng QCG thực hiện dự án Khu dân cư Phước Kiển, huyện Nhà Bè bằng hợp đồng số 203/HĐKT/2017. Với công văn này, Công ty Tân Thuận đưa ra lý do không chứng minh được năng lực tài chính để thực hiện dự án (vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% trên tổng mức đầu tư). Trong khi đó, văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư dự án đã hết hạn, doanh nghiệp không còn được coi là chủ đầu tư, muốn thực hiện dự án phải làm lại thủ tục từ đồng đồng thời chứng minh năng lực tài chính.

Dự án Khu dân cư Phước Kiển được công ty Tân Thuận bán cho QCG với giá hơn 419 tỷ đồng.

Cụ thể, với tổng mức đầu tư của dự án khoảng 6.500 tỷ đồng, công ty cần chứng minh vốn chủ sở hữu trên 1.300 tỷ đồng và bắt buộc ký quỹ đầu tư. Trong khi đó vốn chủ sở hữu hiện tại của công ty chỉ ở mức 162 tỷ đồng nên Tân Thuận không thể chứng minh năng lực thực hiện, đồng thời còn phân bổ vốn cho các dự án khác. Do đó việc hợp tác với QCG để tạo nguồn tài chính thực hiện và đẩy nhanh tiến độ dự án. Tỷ lệ góp vốn và phân chia lãi lỗ đựơc xác định là Tân Thuận 30% và QCG 70%.

Lô đất của dự án nói trên có diện tích 324.971 m2 (gần 32,5 ha), trong đó có 281.404 m2 có giấy chủ quyền đã sang tên cho công ty Tân Thuận, còn hơn 41.000 m2 vẫn chưa sang tên nhưng có sổ đỏ đính kèm.

Trong văn bản gửi Văn phòng Thành ủy TP.HCM, Tân Thuận cho biết khu đất này được doanh nghiệp định giá tổng giá trị khoảng 358 tỷ đồng tương đương 1,1 triệu đồng cho một m2. Công văn này cũng nêu rõ, trong vòng 20 ngày sau khi ký hợp đồng hợp tác QCG phải thanh toán cho công ty Tân Thuận 70% giá trị phần đất đã nhận chuyển nhượng là 250,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong phụ lục hợp đồng số 2 được ký ngày 8/9/2017 đã có điều chỉnh đơn giá đất cho phần diện tích 281.404 m2 đã ký hợp đồng công chứng chuyển tên cho QCG. Cụ thể, mức giá được công bố là 1,29 triệu đồng/m2 tương đương với 363 tỷ đồng và QCG phải thanh toán số tiền này trong vòng 7 ngày kể từ khi ký phụ lục hợp đồng.

Đối với phần đất còn lại 41.000 m2 (có giá trị 56,2 tỷ đồng) chưa công chứng chuyển tên cho QCG sẽ được chia thành hai đợt thanh toán. Đợt một thanh toán 11,2 tỷ đồng (20%) trong vòng 7 ngày sau khi phụ lục này được ký, đợt còn lại khi hoàn tất thủ tục sang tên.

Như vậy với giao dịch đầu tiên giữa hai doanh nghiệp này về lô đất của dự án Khu dân cư Phước Kiển, huyện Nhà Bè có giá trị hơn 419 tỷ đồng. Mức giá này được cho là thấp hơn nhiều mặt bằng thị trường và gây thiệt hại cho ngân sách khoảng 2.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo thông cáo của Văn phòng Thành ủy TP.HCM phát ra ngày 18/4/2018, Thường vụ Thành ủy yêu cầu Công ty Tân Thuận đàm phán với đối tác (Công ty CP Quốc Cường Gia Lai) để hủy hợp đồng – không đồng ý bán chỉ định. Thường vụ Thành ủy cũng chỉ đạo xem xét, giải quyết việc thực hiện chuyển nhượng khu đất trên đúng theo quy định của pháp luật.

Lý do được đưa ra là cuối tháng 12/2017, Thường trực Thành ủy đã chỉ đạo dừng việc chuyển nhượng, yêu cầu phải đàm phán lại và báo cáo Thường trực Thành ủy.

Chuyển nhượng dự án Tân Phong với giá 293 tỷ đồng

Bên cạnh dự án Phước Kiển, Tân Thuận cũng có giao dịch bán đất khác với QCG. Giao dịch mua bán lớn thứ 2 giữa QCG và Tân Thuận được tiết lộ trong thuyết minh báo cáo tài chính của QCG.

Cụ thể, ngày 28/11/2017, công ty Tân Thuận đã ký với QCG hợp đồng chuyển nhượng số 271/HĐKT/2017 nhằm chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất của một phần dự án khu ven sông, phường Tân Phong, quận 7 với tổng giá trị hơn 293,3 tỷ đồng. Đây là lô đất nằm đối diện với VivoCity, quận 7, TP. Hồ Chí Minh.

Theo tài liệu có được, vào tháng 12/2017, một phần dự án Tân Phong thuộc sở hữu của QCG có diện tích 11.967,4 m2, trước đó vào tháng 8/2017 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Tân Thuận.

Khu đất dự án Tân Phong được công ty Tân Thuận chuyển nhượng 293 tỷ đồng.

Trước đó, Tân Thuận từng được giao đất thực hiện dự án khu nhà ở tại phường Tân Phong, quận 7 (được giao đất theo Quyết định số 926/QĐ-TTg ngày 22/9/2000 của Thủ tướng và Quyết định số 1890/QĐ-UBND ngày 04/5/2009 của UBND thành phố, diện tích 171.418,7 m2).

Đối với dự án khu ven sông còn được QCG gọi là dự án Tân Phong (dự án Lavida nằm trong tổ hợp này), trước khi chuyển nhượng cho QCG, năm 2016, QCG và Tân Thuận đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Theo đó, QCG sẽ cùng hợp tác góp vốn đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh dự án Tân Phong và QCG sẽ được chia hiệu quả đầu tư với tỷ lệ 90%. Thuyết minh báo cáo tài chính năm 2016 của QCG cho biết, tại ngày 31/12/2016, QCG đã rót 243,5 tỷ đồng vào dự án Tân Phong.

Tại kỳ họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2017, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch QCG, khoe với cổ đông về dự án mới mua được tại đừng Nguyễn Hữu Thọ. Quy mô dự án là 45 ha. HĐQT doanh nghiệp đánh giá đây là dự án tâm huyết thứ 2 của QCG sau Phước Kiển. Tuy nhiên trở ngại lớn nhất là dự án này thời điểm đó chỉ có 41 ha đất sạch, còn lại 4 ha đất cần phải đền bù giải phóng mặt bằng mới chính thức trở thành chủ đầu tư.

Với những dữ liệu trên không loại trừ dự án mà QCG công bố chính là khu đất nhận chuyển nhượng từ dự án Tân Phong của công ty Tân Thuận. Như vậy hai doanh nghiệp này đã có các hợp đồng giao dịch chuyển nhượng đất với tổng giá trị lên đến 710 tỷ đồng.

Công ty TNHH MTV Đầu tư và xây dựng Tân Thuận là doanh nghiệp 100% vốn thuộc Văn phòng Thành ủy TP.HCM.