Cung không đủ cầu

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, 6 tháng đầu năm 2017, thị trường nhà ở thương mại TP.HCM có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn, trong đó có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng, với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%.

Thế nhưng, khảo sát trên toàn thị trường ở phân khúc bình dân, giá bán của các dự án đều trên 1 tỷ đồng/căn, dù dự án ở vị trí xa trung tâm thành phố, giá đất tại đây được cho là thấp như ở huyện Hóc Môn, Bình Chánh…

Anh Nguyễn Văn Hảo, giáo viên tại một trường trung học phổ thông quận 8 (TP.HCM) kể, với mức thu nhập dưới 7 triệu đồng/tháng, sau thời gian tích cóp, cộng thêm tiền người thân cho mượn, anh có trong tay khoảng 500 triệu đồng.

Với số tiền này, anh tính mua căn nhà chung cư giá rẻ để ở, số tiền còn thiếu anh có thể vay ngân hàng hoặc mượn thêm người thân. Tuy nhiên, 3 tháng tìm mua nhà khắp thành phố, anh vẫn chưa thể tìm được một dự án nào có giá bán dưới 1 tỷ đồng/căn.

Dự án căn hộ dưới 1 tỷ đồng/căn tại TP.HCM hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ảnh: Gia Huy.

“Tìm thông tin trên mạng, tôi biết có vài dự án với giá bán dưới 1 tỷ đồng như dự án chung cư Chương Dương tại quận Thủ Đức, dự án nhà ở xã hội của Hoàng Quân tại huyện Hóc Môn, dự án của Lê Thành… Tuy nhiên, khi tìm tới thì các dự án này đã bán hết. Nếu mua nhà ở các dự án này hiện nay, chỉ có thể mua từ các nhà đầu tư thứ cấp và mức giá cũng đã được đẩy lên hơn 1 tỷ đồng”, anh Hảo cho biết.

Không chỉ anh Hảo, chị Trần Thị Tươi, hiện là dược sĩ Bệnh viện 117 TP.HCM kể, hai vợ chồng chị có tổng thu nhập khoảng 18 triệu đồng/tháng, trong đó tiền học cho hai con đã mất gần 8 triệu đồng, chi phí gia đình tằn tiện, thì mỗi tháng, anh chị tiết kiệm được khoảng 3 triệu đồng.

Sau 10 năm tích lũy, hiện gia đình anh chị có khoảng gần 600 triệu đồng, nhưng mức thu nhập hiện nay, anh chị không thể được ngân hàng bảo lãnh cho vay mua nhà. Do đó, vợ chồng chị Tươi muốn mua một căn hộ chung cư giá dưới 1 tỷ đồng/căn, xa chỗ làm cũng được, miễn là phù hợp với số tiền anh chị tiết kiệm được. Tuy nhiên, mòn mỏi tìm kiếm từ đầu năm 2017 tới nay, anh chị vẫn chưa thể kiếm ra được một căn hộ chung cư nào như chị mong muốn.

“Giá mỗi căn hộ hiện được vài chủ đầu tư chào bán giá 900 triệu đồng/căn, nhưng khi tìm tới mua thì mới nhận ra còn phải phí bảo trì 2%, thuế VAT, nhận nhà thô phải mua sắm nội thất. Cộng toàn bộ lại, căn nhà đó lên tới gần 1,2 tỷ đồng”, chị Tươi kể.

Tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản cho thấy, đầu tháng 7/2017, một dự án thương mại với hơn 200 căn hộ, chủ yếu ở mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn tại quận 12 được mở bán, nhưng chỉ trong vòng 1 buổi, số căn hộ này đã có chủ.

Tuy nhiên, đa phần người nhanh tay mua nhà dự án giá rẻ này là nhà đầu tư thứ cấp. Họ mua xong, đóng tiền cọc giữ chỗ khoảng 50 triệu đồng, sau đó đợi nhân viên môi giới chào bán lại với giá tăng từ 5 – 10%, thậm chí khi đã ra được hợp đồng mua bán, căn hộ đã được đẩy lên cao hơn 20% so với giá gốc ban đầu.

Ngoài quận 12, khu Tây TP.HCM cũng có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo với mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đa phần các căn hộ này chỉ là căn 1 phòng ngủ, chiếm tỷ lệ không đáng kể. Dự án hiếm hoi có phần lớn căn hộ ở mức giá trên dưới 1 tỷ đồng là Heaven Riverview, đã giao dịch gần hết block đầu tiên. Hiện tại, block mới Heaven Cityview vẫn trong giai đoạn nhận giữ chỗ, chưa mở bán chính thức.

Nguồn hàng khan hiếm tới độ, những căn hộ có giá dưới 1,5 tỷ đồng/căn tại khu Đông Sài Gòn như Saigon Gateway, Him Lam Phú Đông, Jamila… đều bán rất chạy. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá khoảng 1,3 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, ghi nhận số lượng khách hàng đặt mua hơn 700 căn chỉ sau chưa đầy 1 tháng công bố.

Tuy nhiên, số lượng dự án và căn hộ giá trên 1 tỷ đồng này cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Một thông tin từ giới đầu tư cho biết, trong quý III/2017, khu Bắc Sài Gòn sẽ đón nhận nguồn cung mới từ Dự án Contentment Plaza với số lượng 1.174 căn hộ, giá khoảng 1 tỷ đồng/căn. Đây là dự án có quy mô khá lớn, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trong tầm giá đang khan hiếm, nên được dự đoán sẽ là sức hút mới của nhiều nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, việc khan hiếm căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng/căn đã cho thấy, thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều, lệch pha mỗi lúc một cao. Trong khi đa phần dân số TP.HCM có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng, nhu cầu nhà ở của thành phố có dân số 13 triệu dân này luôn lớn, thì sản phẩm đáp ứng nhu cầu cho số đông này lại rất khan hiếm.

Vì đâu khan hiếm?

Việc khan hiến căn hộ dưới 1 tỷ đồng/căn, theo giới quan sát thị trường, đến từ nhiều khía cạnh. Trong đó, ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát cho biết, khoảng 3 năm trước đây, căn hộ giá rẻ được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn, thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỷ đồng.

Nguyên nhân chính của việc tăng giá này được ông Dũng lý giải, là do yếu tố lạm phát cộng dồn qua các năm. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp tranh thủ lúc thị trường tốt để bung hàng giá cao, tối ưu lợi nhuận, nên hàng giá rẻ sẽ ít. Cuối cùng là kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp khi thị trường tốt cũng cao hơn, nên mức giá bán ra sẽ cao hơn thời điểm thị trường trầm lắng.

Còn ông Lê Sỹ Nam, Tổng giám đốc Công ty Nhà Thời Đại cho biết, ngay như quận 8, nơi được xem là có mặt bằng giá khá rẻ, nhưng khảo sát khoảng 10 dự án trong khu vực, thì mức giá phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án giá lên đến 30 triệu đồng/m2.

Dự án được cho là rẻ nhất quận 8 hiện nay là Heaven Riverview (giá từ 15 triệu đồng/m2) như một “kẻ ngoại đạo” của thị trường. Lý do dự án này có giá rẻ, theo ông Nam, là do chủ đầu tư có quỹ đất rẻ được gom từ 10 năm trước và dự án không vay ngân hàng.

Dự án có giá trên dưới 1 tỷ đồng như Heaven Riverview hiện rất hiếm hoi trên thị trường TP.HCM. Ảnh: Gia Huy.

“Nhà giá rẻ hiện nay đã không còn rẻ. Nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá bán căn hộ đang vượt tầm khả năng thanh toán của nhiều khách hàng. Đối với doanh nghiệp, khi mọi chi phí không thể cắt giảm, cách duy nhất để hạ giá bán là giảm diện tích căn hộ. Hiện tại, vấn đề này vẫn chỉ dừng ở mức thí điểm, chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách và hàng lang pháp lý”, ông Nam chia sẻ.

Tuy nhiên, lý do khiến thị trường “khát” nhà dưới 1 tỷ đồng/căn đến vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đến từ chi phí. Giải thích kỹ hơn, ông Châu cho biết, hiện nay, giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng cũng tăng cao, rồi để có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cũng phải chi một khoản không nhỏ, cộng thêm tiền quảng cáo, makerting… và tất cả được tính hết vào giá thành, khiến giá sản phẩm căn hộ cũng bị đội lên cao.

Được biết, cuối tháng 7/2017, UBND TP.HCM cũng đã ban hành kế hoạch phát triển và quản lý nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2016 – 2020. Trong đó, sẽ phấn đấu xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, có giá từ 300 triệu đồng đến khoảng 1 tỷ đồng/căn, phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng.

Đây được xem là nỗ lực mới của chính quyền TP.HCM để giúp tái cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản, giúp nhiều người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, điểm khó của chính sách này được giới quan sát thị trường cho biết, đó là quỹ đất hiện khan hiếm.

“Muốn phát triển những dự án căn hộ dưới 1 tỷ đồng/căn, TP.HCM cần phải có chính sách mới cho doanh nghiệp địa ốc như gói vay ngân hàng có lãi suất thấp, không thu thuế đất, hỗ trợ thủ tục pháp lý…”, ông Châu kiến nghị.