Anh Nguyên Khôi – người chuyên bán đất nền ở khu Đông TP.HCM – cho biết đã không chốt được giao dịch nào trong năm 2023, trong khi những năm trước đó, anh vẫn kiếm được vài trăm triệu từ việc bán đất nền.

“Những tháng đầu năm 2023, thậm chí tôi còn không nhận được cuộc gọi nào của khách hàng để đi xem đất. Bắt đầu từ tháng 11 trở lại đây, dù nhiều nhà đầu tư có tìm đến và đi xem đất, nhưng tôi vẫn chưa chốt được giao dịch nào. Không chỉ tôi, mà nhiều đồng nghiệp cũng trong tình trạng tương tự”, anh chia sẻ.

Nguồn cung, giao dịch và giá đều giảm

Thực tế, theo báo cáo thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, cầu thị trường trong năm qua ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022.

Những giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá 12,9-14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến 70-90 m2.

Theo đơn vị này, khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng.

Cùng đó, nguồn cung đất nền mới tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm mạnh 73% so với năm 2022. Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%.

Với sự ảm đạm từ thị trường, mặt bằng giá sơ cấp của loại hình bất động sản này đã ghi nhận mức giảm 10-13% so với năm 2022. Bên cạnh việc giảm giá bán, các chủ đầu tư cũng áp dụng các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận… để kích cầu thị trường.

Còn với thị trường thứ cấp, giá bán đã giảm 13-17% so với đầu năm, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng – pháp lý. Tuy nhiên, vẫn không thể kéo thanh khoản của thị trường tăng trưởng trở lại.

Theo DKRA, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội – ngoại khu, có mức giá khoảng 12-19 triệu đồng/m2 thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư trong thời gian qua.

Khảo sát của Tri Thức – Znews cho thấy thị trường đất nền tại TP.HCM và một số tỉnh vùng ven vẫn còn trầm lắng kể từ đầu năm 2023 đến nay, thậm chí, với những lô đất được khách gửi bán “cắt lỗ” cũng rất chật vật trong việc tìm chủ mới.

Tuy nhiên, trong những tháng cuối năm 2023, thị trường nhìn chung đã có sự hồi phục trở lại. Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra thị trường đất nền đang có dấu hiệu của hồi phục và niềm tin của nhà đầu tư tăng dần.

Đơn vị này cho biết giao dịch đất nền nhìn chung vẫn giảm so với năm 2022, nhưng nếu nhìn vào từng quý, con số này đang tăng dần qua mỗi quý cho thấy bức tranh khả quan hơn về sự phục hồi của thị trường.

Đất nền vẫn luôn được nhà đầu tư quan tâm

Theo một khảo sát của Tập đoàn Property Guru (chủ quản Batdongsan) về tâm lý người dùng bất động sản được thực hiện với 1.000 người, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới.

Trong đó, 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó, nhà riêng, nhà liền kề đứng thứ hai với 26% người quan tâm; chung cư đứng thứ ba với 24%; nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc chiến lược của Batdongsan – đánh giá tư duy “tấc đất tấc vàng” vẫn gắn liền với tâm lý và nhu cầu tích sản lớn của người Việt. Do đó, thị trường đất nền tiếp tục nhận được sự quan tâm hàng đầu từ người tiêu dùng trong năm 2024.

Dù lượng giao dịch sụt giảm mạnh trong năm 2023, đất nền lại là loại hình được nhà đầu tư săn đón trong năm nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, lại cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to”, ông nói.

Tuy nhiên, trong dài hạn, ông dự báo giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Các chuyên gia tại VARS cũng cho rằng những sản phẩm chất lượng, đạt tiêu chuẩn mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư sẽ được lựa chọn. Họ cũng tập trung tìm ở những địa phương có hạ tầng phát triển, kinh tế giữ nhịp ổn định, đảm bảo tiêu chuẩn về lợi nhuận. Đặc biệt, thị trường đất nền xung quanh các khu công nghiệp được đánh giá là tiềm năng, thú hút nhà đầu tư.

Về nguồn cung, DKRA dự báo thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2024, dao động trong khoảng 2.900-3.100 nền.

Trong đó, Long An là địa phương dẫn đầu thị trường năm 2024 với khoảng 850-950 nền được mở bán. Đồng Nai khoảng 750-850 nền. Bình Dương dự kiến mở bán khoảng 600-700 nền. Các khu vực còn lại như: TP. HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh phân bổ rải rác khoảng 200-400 nền.