“Với chúng tôi, giờ quan trọng nhất là có vốn để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Tuy vậy, nếu tín dụng cho bất động sản càng ngày càng khó như hiện tại, doanh nghiệp không biết có trụ vững được hay không”, anh Nguyễn Văn Thành, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) chia sẻ.

“Thị trường như hiện tại thì chúng tôi gần như không cân đối được dòng tiền, nên rất cần nguồn vốn để duy trì một đội ngũ nhân sự nhất định, túc tắc phát triển dự án mới, thanh toán các nghĩa vụ tồn đọng, trả các chi phí khác… mới có thể duy trì được”, anh Thành cho biết thêm.

Tuy vậy, không chỉ công ty của anh Thành mà còn với nhiều doanh nghiệp địa ốc khác, nguồn vốn tín dụng ngân hàng đang ngày càng khó tiếp cận. Đặc biệt mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới ban hành Thông tư 06/2023 sửa đổi một số điều về quy định hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đặt ra thêm các tiêu chuẩn khắt khe trong việc cấp vốn tín dụng đối với ngành bất động sản. Các doanh nghiệp địa ốc vốn đã khó, nay sẽ ngày càng thêm chật vật để tiếp cận vốn ngân hàng.

Tăng trưởng tín dụng sẽ chậm lại vì quy định mới

Thông tư 06/2023 có 3 nội dung chính là bổ sung các mục đích vay vốn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao không được cho vay; đốc thúc các ngân hàng thương mại (NHTM) tăng cường giám sát với các khoản vay phục vụ mục đích đầu tư kinh doanh chứng khoán, mua hoặc kinh doanh bất động sản; và tạo hành lang pháp lý cho các khoản vay được duyệt thông qua phương tiện điện tử.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn đã rất chật vật để vay vốn ngân hàng từ trước khi có Thông tư 06. Ảnh: Chí Hùng.

Cũng trong Thông tư 06, nhà điều hành đã đề xuất thêm một số quy định đối với các nhu cầu vốn không được cho vay, trong đó đáng chú ý bao gồm đảo nợ, để gửi tiền, thanh toán tiền góp vốn, mua chuyển nhượng phần vốn góp tại các công ty cổ phần chưa niêm yết, thanh toán tiền góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng thực tế hiện tại, 70% khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến pháp lý – vốn đã khiến doanh nghiệp bất động sản rất vất vả trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng. Với các quy định thắt chặt trong Thông tư 06, việc cho vay sẽ còn gian nan hơn nữa. Đặc biệt, ông đánh giá việc vay vốn để phát triển các dự án mới, mua – bán góp cổ phần cùng phát triển dự án sẽ ngày càng khó khăn cho doanh nghiệp địa ốc.

“Tín dụng vào kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, với Thông tư 06 này rất có thể thị trường chưa ấm lại nhưng lại khó khăn thêm”, vị này nói.

Với việc quy định cho vay thắt chặt thêm, VNDirect cho rằng Thông tư 06 có thể làm chậm lại tăng trưởng tín dụng trong ngắn hạn. Tính đến ngày 15/6, tăng trưởng tín dụng toàn ngành mới đạt 3,36% so với đầu năm, mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Trong cả năm nay, các chuyên gia tại VNDirect dự báo tăng trưởng tín dụng toàn ngành có thể chỉ đạt mức 10%, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 14-15% của NHNN.

Trao đổi với Tri Thức Trực Tuyến, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhận định không ít doanh nghiệp bất động sản gặp khó về mặt pháp lý đang phải chịu cảnh bị động về nguồn vốn, đặc biệt là trong bối cảnh điều kiện giải ngân trở nên khó khăn hơn.

Không nên siết chặt nguồn vốn tức thời

Theo dự báo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, có tới 23% doanh nghiệp không thể duy trì hoạt động được tới hết quý III và chỉ khoảng 43% doanh nghiệp có thể “trụ” được đến hết năm nay. Nguyên nhân chủ yếu do những vướng mắc về pháp lý dự án và dòng vốn bị nghẽn. Trong giai đoạn doanh nghiệp lâm vào trạng thái ốm yếu, kiệt sức như hiện nay, bất kỳ một chính sách nào cũng có thể trở thành “cú sốc” với doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải trải qua giai đoạn rất khó khăn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo Công ty chứng khoán Maybank Investment Bank (MSVN), trong ngắn hạn và trung hạn, Thông tư 06 sẽ làm ảnh hưởng nhất định đến lĩnh vực bất động sản.

“Chúng tôi cho rằng thị trường Việt Nam nói chung và bất động sản nói riêng đang gặp những khó khăn từ chính các chính sách vênh nhau. Vì vậy, việc muốn triển khai các quy định mới, dù có mục tiêu đúng là để củng cố thị trường, tránh như lỗ hổng gây rủi ro, thì cũng cần có những tính toán chuyển tiếp hợp lý”, chuyên gia của MSVN khẳng định.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc, hai vấn đề lớn nhất tại Thông tư 06 sẽ ảnh hưởng tới doanh nghiệp, đó là hạn chế cho vay để góp vốn mua cổ phần thực hiện dự án và không được vay để thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với các dự án không đủ điều kiện kinh doanh.

Vị này cho rằng quy định này có thể làm mất cơ hội của doanh nghiệp được tham gia đầu tư ở giai đoạn sớm vào các dự án khả thi, có hiệu quả. Đồng thời, thông tư mới cũng làm giảm khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam trên sân nhà khi mà các nhà đầu tư nước ngoài không bị hạn chế sử dụng vốn vay từ hàng để làm vốn góp ban đầu.

Với quy định hạn chế cho vay theo hình thức BCC, ông cho rằng NHNN vẫn nên cho vay với các dự án đã được phê duyệt pháp lý, đủ điều kiện triển khai.

“Hai quy định này không chỉ ảnh hưởng đến dòng vốn của các doanh nghiệp bất động sản mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung mới của thị trường, khi mà việc tiếp cận vốn ở giai đoạn bắt đầu dự án bị hạn chế”, vị chuyên gia này nhận định.

Chuyên gia của MSVN cho rằng kịch bản tốt nhất là cơ quan quản lý nên có hướng dẫn cụ thể sớm và có khung thời gian chuyển tiếp. Nếu các điều kiện này không được đáp ứng, Thông tư 06 sẽ gây khó cho ngành bất động sản, ngân hàng và chứng khoán.