Đất nền nhiều nơi tại Hà Nội đã “hạ nhiệt” từ quý III năm ngoái. Ảnh: HQ.

Cách đây 7 năm, khi tuyến đường sắt Cát Linh – Hà Đông vẫn chỉ là một dự án dang dở, chị Thu Hà (50 tuổi, nhân viên văn phòng) đã dành toàn bộ vốn liếng để mua một mảnh đất thổ cư tại phường Yên Nghĩa (quận Hà Đông, Hà Nội) với giá 13 triệu đồng/m2.

“Lúc ấy, dân cư chưa đông như bây giờ. Nhà cửa thưa thớt, hàng quán vắng vẻ, muốn tìm rạp chiếu phim hay siêu thị cũng khó”, chị Hà cho biết.

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa đã kéo theo đà tăng giá bất động sản tại địa phương. Giờ đây, tất cả những mảnh đất xung quanh khu vực chị mua đều đã tăng giá ít nhất là gấp 3.

Đỉnh điểm, vào đầu năm 2022, có người hỏi mua lại mảnh đất của chị với giá 45 triệu đồng/m2. Dẫu vậy, qua nhiều lần rao bán, hiện mảnh đất vẫn chưa thể trao tay chủ mới.

Ngừng rao bán vì sợ mất giá

Mảnh đất của chị Hà nằm trong mặt ngõ rộng, ôtô đỗ cửa, cách một đoạn ngắn là nhà văn hóa phường và trường học. Nhờ những lợi thế kể trên, mức giá bán kỳ vọng mà chị đặt ra là 48 triệu đồng/m2. Ban đầu, chị cảm thấy đây là số tiền mà thị trường dễ dàng chấp nhận nhưng thực tế đã chứng minh điều ngược lại.

“Bắt đầu từ tháng 8 năm ngoái, lượng người hỏi mua ít hẳn đi. Thậm chí, có tháng không có ai gọi xem đất. Mức giá họ trả cũng thấp hơn, chỉ khoảng 40-42 triệu đồng/m2”, chị Hà chia sẻ.

Trước tình hình đó, chị Hà đã quyết định dừng rao bán. Người này tin rằng giá đất chắc chắn sẽ tăng trở lại trong tương lai, nếu không bị áp lực từ đòn bẩy tài chính, không có lý do gì để bán bất động sản ở thời điểm hiện tại.

Mức độ quan tâm và giá đất nền tại một số quận, huyện ở Hà Nội. Ảnh: Batdongsan.

Thực tế, theo báo cáo của Batdongsan, trong tháng 4, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội đã giảm 5% so với tháng trước. Đồng thời, lượng tin đăng liên quan đến phân khúc này cũng giảm tới 13% so với tháng 3.

Nếu tính cả 4 tháng đầu năm, mức độ quan tâm và lượng tin đăng về đất nền tại Thủ đô đã lần lượt giảm 52% và 58% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong quý I, các khu vực như Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm đều có giá rao bán giảm 1-13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm cũng giảm 4-24% tùy từng khu vực. Trong đó, giá đất nền giảm nhiều nhất ở huyện Thanh Trì (giảm 13%) và mức độ quan tâm giảm nhiều nhất ở huyện Gia Lâm (giảm 24%).

Báo cáo cũng cho biết việc giao dịch đất nền trầm lắng từ năm 2022 đến nay do nhiều nguyên nhân, bao gồm vấn đề nguồn vốn, lãi suất và nguồn cung.

Hết thời “lướt sóng” đầu cơ

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, các cơn sốt đất sẽ không xảy ra trong năm nay và thị trường đang có một vài tín hiệu tích cực hơn so với quý I/2023.

“Xét về dài hạn, đất nền là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định”, ông Quốc Anh nhìn nhận.

Tình hình đô thị hóa của khu vực sẽ quyết định lớn tới tính thanh khoản của mảnh đất. Ảnh: Thanh Vũ.

Theo ông, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh và có tiềm năng phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, trung tâm hành chính hay đô thị mới.

Những nơi mà cả ngày mới thấy một chiếc ôtô đi qua và mua xong để đó thì mới bị giảm giá, thậm chí giảm cực sâu mà không có thanh khoản.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan

Bên cạnh đó, đất nền ở các thành phố lớn, những khu vực có tiện ích và kết nối hạ tầng đầy đủ, gần kề các khu công nghiệp, sở hữu mặt bằng giá ổn định và có dư địa tăng trong trung hạn. Những địa phương có đầu tư FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ít khi sụt giảm sâu.

“Chỉ có những loại đất đầu cơ không có giá trị sử dụng cao, ở các khu vực chưa có hạ tầng và kết nối tốt hoặc những nơi mà cả ngày mới thấy một chiếc ôtô đi qua và mua xong để đó thì mới bị giảm giá, thậm chí giảm cực sâu mà không có thanh khoản”, ông Quốc Anh bình luận.

Trong giai đoạn hiện tại, vị chuyên gia này cho rằng người mua đất nền đang có nhiều sự lựa chọn. Do đó, nhà đầu tư cần tính toán hướng đi dài hạn thay vì lướt sóng đầu cơ.

Gần đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho phép chia tách thửa đất trở lại. Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan, đánh giá đây là một “tia sáng nhỏ” cho thị trường đất nền Hà Nội.

“Tuy nhiên, để thị trường đất nền phát triển bền vững thì cần trợ lực lớn hơn, bao gồm việc đẩy mạnh dịch chuyển các trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dự án, trường đại học ra ngoại thành Hà Nội”, ông Hảo khẳng định.

Theo ông, cơ quan chức năng cần đầu tư quyết liệt hơn cho các khu đô thị vệ tinh phía tây Hà Nội như Hòa Lạc, Xuân Mai và phía bắc Sông Hồng như Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh.

Đồng thời, thị trường cũng cần các gói cho vay, mua bất động sản với lãi suất phù hợp hơn, dưới 10% thay vì trung bình 11-13% như hiện tại. Các cơ quan cũng nên ưu tiên cho vay với những bất động sản được đưa vào sản xuất kinh doanh, tạo ra dòng tiền ổn định, hơn là các bất động sản đầu cơ.