Anh Huy Tuấn (46 tuổi, TP.HCM) mua một căn nhà phố 117 m2 ở Đồng Nai hồi quý III/2020. Căn nhà thuộc một dự án được xem là lớn nhất tại Đồng Nai với giá 6,2 tỷ đồng. Trong đó, anh sử dụng 2 tỷ đồng tiền mặt để thanh toán và số tiền còn lại được ngân hàng cho vay.

“Lúc đầu tôi dự định mua lướt sóng nhanh, nhưng sau thời gian dài căn nhà gần như không tăng giá bao nhiêu, dù tiến độ dự án được triển khai kha khá và hạ tầng cầu đường kết nối cũng được thi công rầm rộ”, anh nói với Zing.

Giảm giá mạnh cũng khó bán được hàng

Theo anh Tuấn, đầu năm 2022, một căn nhà phố tương tự được rao bán với giá khoảng 6,4 tỷ đồng, gần như không lời so với lúc mở bán nhưng thanh khoản cũng rất chậm. Lúc này, số lượng hàng chủ đầu tư tung ra quá nhiều, trong khi phân khu anh mua nằm xa khu tiện ích nên giới đầu tư cũng chưa mặn mà.

Điều anh không ngờ tới là chỉ 3 tháng sau, thị trường bất động sản chuyển biến đột ngột, bất động sản của anh từ đó cũng rớt giá mạnh. Hiện tại, dù tiến độ triển khai tại phân khu này đã đạt trên 80%, nhưng giá chuyển nhượng trên thị trường chỉ khoảng 6 tỷ đồng, thấp hơn cả lúc mở bán.

“Nhờ có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh nên tôi không quá ‘ngộp’ với khoản vay ngân hàng, nhưng nếu thêm thời gian nữa tôi không biết có thể tiếp tục gồng hay không. Tôi hy vọng vướng mắc tại dự án được tháo gỡ để sớm được bàn giao nhà, khi đó thị trường may ra mới sôi động trở lại”, anh chia sẻ.

Không chỉ giá rao bán giảm, thanh khoản trên thị trường nhà phố vùng ven cũng ảm đạm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Không may mắn như anh Tuấn, nhiều nhà đầu tư bán “cắt lỗ” nhà phố, biệt thự tại các tỉnh vùng ven hiện đều không gồng nổi lãi ngân hàng.

Theo ghi nhận của Zing, từ đầu năm đến nay, trên thị trường thứ cấp, hàng loạt nhà phố, biệt thự tại nhiều dự án ở Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận… đều được chào bán với mức giá giảm 15-20% do người mua “ngộp” tài chính bán thoát hàng, thậm chí có những trường hợp rớt giá 30-50% để thoát hàng sớm giảm áp lực lãi vay.

Đơn cử, tại một dự án lớn ở Bình Thuận, hiện giá rao chuyển nhượng đối với những sản phẩm đã bàn giao chỉ nhỉnh hơn giá mở bán hồi 2019 khoảng 5%. So với năm ngoái, mức giá này đã giảm 30-40%.

Hay một dự án khác ở Đồng Nai cũng có mức giảm giá tương tự, hầu hết sản phẩm đều đang được chủ nhà và môi giới rao bán giảm giá khoảng 30% so với thời kỳ đỉnh điểm đầu năm 2022.

Mức giảm giá mạnh là vậy, tuy nhiên nhiều môi giới thừa nhận gần như không bán được hàng.

“Không chỉ tôi mà nhiều anh em tôi quen đều không bán được sản phẩm nào trong thời gian qua, giờ tôi phải làm thêm bất động sản cho thuê để có thể vượt qua giai đoạn khó khăn này”, anh L.T., người chuyên môi giới bất động sản khu vực phía Nam cho hay.

Giảm giá đến bao giờ?

Trao đổi với Zing, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp gọi đây là những bất động sản đầu cơ. Theo ông, bất động sản càng ở xa càng có dư địa tăng giá nhiều, nên thường được nhiều nhà đầu tư chú ý.

Tuy nhiên, từ cuối quý I/2022 đến nay, tình hình kinh tế bắt đầu bộc lộ nhiều khó khăn, túi tiền của đại đa số mọi người đều sụt giảm trong khi lãi suất tăng cao, nhà đầu tư có khuynh hướng thu tiền mặt về để giảm nợ, xử lý công việc.

Do đó, những tài sản không tạo ra dòng tiền sẽ được ưu tiên thanh lý. Đây là lý do hàng loạt căn biệt thự, nhà phố vùng ven được rao bán liên tục suốt thời gian qua.

“Xuất phát từ mục đích mua chủ yếu là chờ tăng giá, khi thị trường trầm lắng, cơ hội tăng giá chưa thấy đâu trong khi rủi ro giảm giá hiển hiện, nhà đầu tư không dám tham gia tiếp dù những người chủ cũ đã bắt đầu phải cắt lỗ thu hồi vốn, phân khúc này bị mất thanh khoản nghiêm trọng, nhu cầu mua thấp”, ông Kiên nhấn mạnh.

Ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa – thậm chí còn cho biết đây là tình trạng chung với cả thị trường sơ cấp.

“Chủ đầu tư thường không giảm trực tiếp, nhưng sẽ có các chương trình giảm giá gián tiếp nhằm kích thích nhu cầu của nhà đầu tư. Đặc biệt nếu khách hàng trả bằng tiền mặt, giá được ưu đãi hơn rất nhiều”, ông nói với Zing.

Dù vậy, ông cho rằng chủ đầu tư vẫn sẽ có lợi nhuận bởi quỹ đất của họ đã có cách đây 4-5 năm.

“Thời điểm ấy, đất có giá tương đối rẻ, nhưng đến khi tung sản phẩm, chủ đầu tư thường tính theo giá thị trường. Đặc biệt, trong giai đoạn 2017-2021, thị trường liên tục tăng giá, chủ đầu tư ra hàng sau đều đưa giá bán cao hơn sản phẩm trước khoảng 10-15%, giá bất động sản bị đẩy lên rất cao. Do vậy, hiện nhà đầu tư giảm giá vẫn còn lợi nhuận”, ông giải thích.

Nhà đầu tư mua thời điểm này cần xem xét kỹ tiềm năng của bất động sản. Đặc biệt là mật độ dân cư, giao thông và hạ tầng, nếu nắm được 3 yếu tố này thì về sau bất động sản mới có tính thanh khoản tốt.

Ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa

Đối với các giao dịch thứ cấp, ông Quang đánh giá 90% sản phẩm trên thị trường hiện không thể xuống giá được nữa, chỉ 10% còn lại có thể tiếp tục giảm giá 5-10%. Do vậy, ông cho rằng đây là cơ hội tốt để đầu tư bất động sản nếu đang có tiền nhàn rỗi.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng khi quyết định mua. “Giai đoạn này sản phẩm rẻ có rất nhiều, nhưng cần xem xét kỹ tiềm năng của bất động sản. Đặc biệt là mật độ dân cư, giao thông và hạ tầng, nếu nắm được 3 yếu tố này thì về sau bất động sản mới có tính thanh khoản tốt”, ông nhấn mạnh.

Dự báo về thời gian tới, ông nhìn nhận thị trường đang được sự hỗ trợ rất tốt của Chính phủ như các chính sách tháo gỡ pháp lý, giảm lãi suất vay, tăng nguồn cung nhà ở xã hội… Tuy nhiên, những tác động này chưa thể có hiệu quả tức thời, ông cho rằng đến quý IV thị trường mới có thể có nhiều giao dịch trở lại.