Anh Đăng Tuấn (45 tuổi, TP.HCM) vừa quyết định mua căn nhà phố mặt tiền tại một con đường lớn ở quận Tân Bình (TP.HCM).

Theo tìm hiểu của anh, căn nhà này từng được rao bán 25 tỷ đồng hồi giữa năm 2022. Đến cuối năm, chủ nhà tiếp tục giảm giá với mong muốn bán được 23,5 tỷ đồng nhưng vẫn không khả thi. Nay anh Tuấn chốt giao dịch với giá 20 tỷ đồng, tương đương giảm 15% so với kỳ vọng của chủ nhà.

Giao dịch tăng dần

Chia sẻ với Zing, anh Tuấn cho biết do không đủ tiền mặt nên đã mượn tạm người quen khoảng 40% giá trị căn nhà. “Sau khi sang tên sổ đỏ, tôi sẽ dùng sổ này để vay ngân hàng số tiền đã mượn để trả lại mọi người, dù gì giá tôi mua khá tốt nên tôi thấy rất xứng đáng”, anh nói.

Cùng lúc này, một căn nhà mặt tiền ở quận 1, TP.HCM cũng vừa được giao dịch với giá 59 tỷ đồng, giảm khoảng 15% so với mức rao 70 tỷ đồng hồi đầu năm 2022.

Theo ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, nhà phố ở TP.HCM vẫn luôn có sức hút riêng.

“Thời điểm này, chỉ cần chủ nhà chịu giảm khoảng 10-15% so với kỳ vọng ban đầu là không lo thiếu khách, kể cả những căn có giá hàng chục tỷ đến hơn 100 tỷ đồng“, ông Kiên nói với Zing.

Nhà đầu tư rục rịch săn nhà phố tại TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Không chỉ với giới đầu tư mà người mua ở thực cũng không ngại xuống tiền lúc này. Chị Minh Vân (41 tuổi, TP.HCM) cho biết sau 3 tháng tìm kiếm, đến nay gia đình chị đã mua được căn nhà phố 68 m2, có 1 trệt, 2 lầu và 1 sân thượng trong con hẻm nhỏ trên đường Quang Trung (quận Gò Vấp, TP.HCM).

Dù khá đắn đo khi bỏ ra số tiền lớn trong thời điểm khó khăn như hiện nay, chị vẫn giữ quan điểm “an cư lạc nghiệp”.

“Căn tôi mua tuy nằm trong hẻm nhỏ, nhưng được cái diện tích khá lớn và là mảnh đất nở hậu. Gia đình tôi có kỳ kèo xin giảm thêm, nhưng trên thực tế chủ nhà không quá kẹt bởi họ còn có thêm một số tài sản khác dự trù nữa, sợ người khác mua mất thì tiếc nên tôi quyết định mua luôn”, chị nói.

Theo tìm hiểu của gia đình chị Vân, giá thị trường của căn này khoảng 6,2 tỷ đồng. So với mức giá 5,8 tỷ đồng chị vừa mua thì vẫn rẻ hơn 400 triệu đồng. Hiện tại, gia đình chị không vay ngân hàng mà xoay thêm từ gia đình và bạn bè khoảng 2 tỷ đồng để thanh toán cho chủ nhà.

Trao đổi với Zing, anh Phan Vi – người chuyên môi giới bất động sản tại khu vực phía nam nhìn nhận các giao dịch nhà phố tại TP.HCM chưa thể nói là khởi sắc, tuy nhiên đã có dấu hiệu “ấm” trở lại.

“Hiện tại, cả nhà đầu tư lẫn khách lẻ đều đang có nhu cầu tìm mua bất động sản ở thực. Tôi nhận được rất nhiều yêu cầu tư vấn cũng như đơn đặt hàng, khi nào có hàng ngộp hay khách cần bán gấp, giá thực sự tốt thì khách có thể xuống tiền ngay”, anh chia sẻ.

Tuy nhiên, anh cũng cho biết giỏ hàng nhà phố giá tốt hiện không có quá nhiều, những sản phẩm có giá giảm sâu nhất là khoảng 20%. Mặt khác, những khách hàng có nhu cầu ở thực vẫn còn tâm lý giá sẽ giảm thêm và sợ bị mua hớ.

Kênh đầu tư an toàn nhưng vẫn cần kiến thức

Theo ông Lê Quốc Kiên, nhà phố ở thị trường TP.HCM nếu xét theo vị trí trong cùng một khu vực sẽ được chia thành 3 phân khúc: Nhà hẻm dưới 5 tỷ đồng, nhà hẻm trên 5 tỷ đồng và nhà mặt tiền.

Đối với nhà hẻm dưới 5 tỷ đồng, đa số là nhu cầu mua để ở. “Bất động sản này cũng chính là nơi ở duy nhất của họ, nên người sở hữu ít khi bán tài sản này, trừ khi kẹt tiền, chia tài sản hoặc có những thay đổi lớn về môi trường sống, chỗ ở. Do đó, nguồn cung của phân khúc này không nhiều, chỉ cần giảm 5-10% là có thanh khoản”, ông nói.

Với nhà hẻm trên 5 tỷ đồng, ông Kiên cho rằng ngoài nhu cầu mua ở còn có nhu cầu mua tích sản để dành và tranh thủ cho thuê kiếm thêm ít tiền. Phân khúc này nhiều tiền hơn, nguồn cung cũng nhiều hơn từ những người đầu tư tích sản cần bán xử lý công việc, nên thanh khoản chậm hơn, chủ nhà cần giảm trên 10% mới có thanh khoản.

Riêng đối với nhà mặt tiền là phân khúc dành cho người nhiều tiền, đa số người mua để đầu tư tích sản lâu dài, xây dựng vị thế xã hội, phục vụ công việc làm ăn, và khai thác thêm dòng tiền cho thuê.

Nhà phố trong dân tại TP.HCM có tính ổn định cao hơn các khu vực vùng ven, bất động sản tỉnh, bất động sản trong dự án hình thành tương lai.

Ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp

“Tình hình kinh tế khó khăn thì đa số những người làm ăn cũng khó khăn như nhau, bên cạnh việc giá trị tài sản cao nên người có khả năng mua cũng ít hơn nhiều 2 phân khúc trên. Do đó khi cần thanh khoản nhanh, nhà mặt tiền phải giảm trên 15%”, ông nói với Zing.

Mặt khác, nhà phố trong dân tại TP.HCM có tính ổn định cao hơn các khu vực vùng ven, bất động sản tỉnh, bất động sản thuộc dự án hình thành trong tương lai. Do đó, khi thị trường tốt các nhà đầu tư thường chê phân khúc này vì nó có giá “quá ổn định” so với mức tăng đột biến của các phân khúc khác.

“Khi thị trường tốt, các phân khúc khác có thể tăng 30-100%/năm, thì phân khúc này cũng chỉ tăng trung bình 15-20%/năm. Ngược lại, khi thị trường không tốt, các phân khúc khác có thể phải giảm đột biến 30-50% thì phân khúc này cũng chỉ giảm ổn định 5-15%/năm”, ông giải thích.

Do đó, ông nhấn mạnh trong giai đoạn nhà đầu tư bất động sản ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng thanh khoản, phân khúc này đã lên ngôi.

Tuy nhiên, khác với trước đây, thời điểm này các nhà đầu tư rất hạn chế vay hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính. Họ thường chuẩn bị sẵn 100% tiền mặt hoặc xoay xở thêm bên ngoài, sau này khi đã sang tên tài sản, họ dùng tài sản này để cầm cố vay ngân hàng bù lại.

Nhưng dĩ nhiên, theo ông Kiên, nhà đầu tư phân khúc nào cũng sẽ thiệt hại lớn nếu thiếu kiến thức, kinh nghiệm. Vì vậy, khi mua bất động sản, nhà đầu tư không nên tin 100% lời môi giới và người bán. Thay vào đó, nhà đầu tư hãy tự tìm hiểu kỹ thông tin để bảo vệ tiền của mình.

“Dù mất nhiều thời gian, nhưng rõ ràng trong giai đoạn trầm lắng hiện tại, người mua đang nắm đằng cán, vì vậy không cần vội vàng, phải cẩn thận kiểm tra thật kỹ trước khi xuống tiền”, ông nhấn mạnh.