Sau khi Nghị định 08 của Chính phủ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp được ban hành ngày 5/3, thị trường chứng khoán trong vòng một tuần sau đó đã ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ nhờ trụ cột chính là các mã cổ phiếu nhóm ngành bất động sản và ngân hàng.

Đến đầu tuần này, với tác động từ Nghị quyết 33, nhiều cổ phiếu bất động sản lại tiếp tục dẫn dắt thị trường, thậm chí một số mã tăng kịch trần. Động thái đảo chiều lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sau đó ít ngày càng mang lại kỳ vọng cho giới đầu tư.

Dù hai phiên giao dịch cuối tuần còn nhiều biến động, nhìn chung một số mã cổ phiếu bất động sản đã có tín hiệu tích cực.

Trao đổi với Zing, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam – cho rằng nhà đầu tư cổ phiếu là những người quyết định dựa trên kỳ vọng vào tương lai. Do đó, những phản ứng từ nhóm nhà đầu tư này có thể minh chứng cho niềm tin của thị trường vào ngành bất động sản.

Nhà đầu tư bất động sản đã có niềm tin trở lại. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tâm lý nhà đầu tư bất động sản được giải tỏa

Thực tế, là nhà đầu tư bất động sản lâu năm, sở hữu một vài sản phẩm của những doanh nghiệp đang có lượng trái phiếu đến hạn lớn trong năm nay, ông Tuấn cho hay không có ý định bán ra lúc này.

Theo ông, nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đã bắt đầu “xuống tiền” gom bất động sản lẫn cổ phiếu, thậm chí trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản ngay khi có thông tin về Nghị định 08. Ông gọi những “cá mập” với số tiền lớn này là những người “nắm giữ niềm tin của thị trường”.

Nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đã bắt đầu “xuống tiền” gom bất động sản lẫn cổ phiếu, thậm chí trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam

“Đã có những phiên xuất hiện lượng giao dịch đột ngột, tuy nhiên để thay đổi cục diện một cách rõ rệt thì tất nhiên chưa thể một sớm một chiều.

Nhìn chung các nhà đầu tư vẫn ở tâm thế nghe ngóng nhưng có phần tích cực hơn: Những ai đang muốn bán tài sản đã dừng bán, chưa có ý định mua đang tìm hiểu để mua. Khi nào các doanh nghiệp có động thái xây dựng, triển khai hay mở bán dự án trở lại, thị trường sẽ thấy rõ sự thay đổi”, ông Tuấn nói.

Thống kê của Zing cho thấy kể từ khi Nghị định 08 có hiệu lực đến nay, đã có khoảng 12.000 tỷ đồng trái phiếu mới phát hành thành công đến từ các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng.

Nhấn mạnh về những điểm sáng của thị trường giai đoạn sắp tới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng hàng loạt nỗ lực vừa qua sẽ tháo gỡ toàn bộ khó khăn từ tài chính đến pháp lý, cũng như quy định rõ ràng trách nhiệm của các bộ ngành, địa phương lẫn doanh nghiệp.

“Mọi thứ minh bạch, rõ ràng, giúp các nhà đầu tư trái phiếu, bất động sản cũng như chứng khoán có niềm tin để ‘xuống tiền’”, ông Châu nhìn nhận.

Phân tích cụ thể hơn tâm lý của những nhà đầu tư lúc này, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng các quy định, chỉ đạo mới mang tới kỳ vọng doanh nghiệp bất động sản sẽ có thêm thời gian và điều kiện để tháo gỡ pháp lý cho các dự án, đồng thời có thể chuyển nhượng dự án hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản nợ và tiếp tục vận hành.

Mặt khác, riêng Nghị định 08 giúp phân loại trái chủ và bảo vệ trực tiếp quyền lợi cho họ. Với những nhà đầu tư chưa cần tiền ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư trái phiếu lẫn cổ phiếu.

“Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành trái phiếu mới sẽ dễ dàng hơn. Đồng thời, nhà đầu tư với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ đồng cũng có thể tham gia, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Chưa kể thị trường mua đi bán lại trái phiếu trong giai đoạn này cũng có thể nhộn nhịp”, ông Tuấn nhìn nhận.

Nhà đầu tư kỳ vọng các doanh nghiệp sẽ sớm tháo gỡ được pháp lý các dự án và khơi thông được dòng tiền. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo ông, sự can thiệp rõ rệt của Chính phủ thời gian qua là những chỉ báo về sự hồi phục cho thị trường bất động sản. Cụ thể, các ngân hàng quốc doanh đã có chính sách hỗ trợ người có nhu cầu ở thực, lãi suất cũng bắt đầu hạ nhiệt, Nghị định 08 giúp doanh nghiệp có thêm thời gian giải quyết dòng tiền, Chính phủ cũng đang ráo riết sửa đổi luật.

“Nhìn từ kinh nghiệm giai đoạn khủng hoảng trước đây, khoảng một năm sau khi có những chỉ báo như thế này, thị trường sẽ cân bằng. Điều đó có nghĩa hết quý I/2024, bất động sản có thể phục hồi trở lại”, ông Tuấn dự báo.

Doanh nghiệp bất động sản được mở ra hi vọng

Đối với các doanh nghiệp, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng những quy định và tháo gỡ này giúp họ không lâm vào cảnh “chết tắc”, mở ra hi vọng và có thêm thời gian cơ cấu nợ cũng như có phương án thích hợp để tái cấu trúc sản phẩm.

Quan trọng hơn, theo ông Đinh Minh Tuấn, hàng loạt tháo gỡ này, đặc biệt là Nghị định 08, sẽ góp phần giúp doanh nghiệp không bị phá sản. Ông đánh giá khả năng vỡ nợ của một số doanh nghiệp hiện rất cao, khi số nợ lớn gấp 2-5 lần vốn chủ sở hữu, và giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay cũng cao hơn nhiều mức doanh thu của năm ngoái.

Với dự báo doanh thu năm nay tiếp đà giảm mạnh, thậm chí thấp hơn 40-50% năm 2022, trong khi việc vay vốn ngân hàng hay phát hành cổ phiếu mới không thuận lợi, ông cho rằng nếu không có Nghị định 08, một số doanh nghiệp sẽ vỡ nợ. Tình thế này có thể kéo theo tác động đến các ngân hàng, khi có những doanh nghiệp đang ghi nhận số nợ liên quan đến ngân hàng gấp 3-4 lần tổng giá trị trái phiếu phát hành.

Đến Nghị quyết 33 của Chính phủ, các điểm nghẽn lớn về nguồn vốn và pháp lý được tháo gỡ đồng bộ, doanh nghiệp bất động sản khó khăn được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu NHNN xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Tổng giám đốc Batdongsan, Nghị quyết này sẽ hỗ trợ và tạo ra nguồn cung mới trên thị trường. “Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua”, ông Quốc Anh nhìn nhận.

Thị trường phục hồi nhưng doanh nghiệp nào không có năng lực và tài sản thực sự vẫn sẽ ‘chết’.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam

Dù vậy, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng những động thái này từ phía Chính phủ và NHNN chỉ là điều kiện cần. Còn thực chất doanh nghiệp vẫn phải nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, xây dựng danh mục sản phẩm, điều chỉnh mức giá phù hợp với thị trường thì dòng tiền mới thực sự đi vào doanh nghiệp.

“Thị trường phục hồi nhưng doanh nghiệp nào không có năng lực và tài sản thực sự vẫn sẽ ‘chết’. Đơn cử, một doanh nghiệp không có tài sản mà chỉ sử dụng cổ phiếu để phát hành cả nghìn tỷ trái phiếu, thì dù có được giãn nợ 2 năm cũng không có cách nào trả nợ và tiếp tục duy trì hoạt động khi thị trường khó khăn”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Với ông Lê Hoàng Châu, Nghị quyết 33 đã tác động trực tiếp đến nhận thức của doanh nghiệp.

“Doanh nghiệp trước hết phải tự thấy trách nhiệm để tự cứu mình. Cộng đồng doanh nghiệp cam kết tích cực tham gia thực hiện Nghị quyết 33 để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”, ông Châu khẳng định.